Calcolo mutuo a tasso fisso
Rata, interessi e piano di ammortamento con l'ultima stima IRS della BCE. Muovi i valori: il risultato si aggiorna subito.
L'importo che vuoi chiedere alla banca. Nel mutuo fondiario il limite è l'80% del valore dell'immobile, superabile solo con garanzie aggiuntive (art. 38 TUB).
Interest Rate Swap: il tasso di mercato su cui le banche calcolano i mutui a tasso fisso. Varia con la durata.
Fonte BCE, curva AAA · 03/11/2026
Il margine che la banca aggiunge all'IRS. Dipende dalla banca, dal rapporto mutuo/valore della casa e dal tuo profilo.
Chiedilo alla banca: cambia da offerta a offerta
Rata mensile
aggiornataper 240 mesi · TAN 4,773% · rata costante
- Totale interessi
- 110.790,60 €
- Totale da rimborsare
- 310.790,60 €
- Interessi ogni 100 € prestati
- 55,4 €
Stima indicativa, non è un'offerta. Il TAEG della banca include anche spese e assicurazioni.
Come rimborsi il mutuo, anno per anno
Quota capitale e quota interessi
Ogni anno paghi 15.539,53 €: la quota interessi è più alta all'inizio e scende ogni anno.
Debito residuo
Quanto devi ancora alla banca alla fine di ogni anno. A metà durata: 123.377,28 €.
Piano di ammortamento
| Anno | Rate pagate | Quota capitale | Quota interessi | Debito residuo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.539,53 € | 6.126,40 € | 9.413,13 € | 193.873,60 € |
| 2 | 15.539,53 € | 6.425,30 € | 9.114,23 € | 187.448,30 € |
| 3 | 15.539,53 € | 6.738,77 € | 8.800,76 € | 180.709,53 € |
| 4 | 15.539,53 € | 7.067,55 € | 8.471,98 € | 173.641,99 € |
| 5 | 15.539,53 € | 7.412,36 € | 8.127,17 € | 166.229,63 € |
| 6 | 15.539,53 € | 7.773,99 € | 7.765,54 € | 158.455,63 € |
Domande frequenti sul mutuo a tasso fisso
Ammortamento alla francese: la rata mensile è costante. All'inizio paghi più interessi, verso la fine più capitale. È lo standard usato da quasi tutte le banche italiane.
Ammortamento all'italiana: la quota capitale è costante, ma gli interessi diminuiscono nel tempo. Quindi la rata totale decresce mese dopo mese. È meno comune ma può essere vantaggioso per chi prevede entrate decrescenti nel tempo.
Guida al mutuo a tasso fisso
La rata del mutuo a tasso fisso si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese, il metodo più diffuso in Italia. La formula è:
R = C × (i / (1 - (1+i)^-n))
Dove C è il capitale, i è il tasso mensile (TAN/12), e n è il numero di rate.
Quanto costa un mutuo di 100.000 € a tasso fissoIl costo dipende soprattutto dalla durata. Con l'IRS della stessa durata (stima dalla curva AAA BCE al 03/11/2026) e uno spread ipotetico dell'1,20%, un mutuo di 100.000 € in 30 anni ha un TAN di 4,78%, una rata di 523,22 € e 88.357,63 € di interessi in totale. A 15 anni il TAN è 4,69%, la rata sale a 774,84 € e gli interessi scendono a 39.471,63 €. Lo spread reale dipende dalla banca: cambialo nel calcolatore per vedere il tuo caso.
Come si determina il tassoIl TAN (Tasso Annuo Nominale) del mutuo fisso è la somma di due componenti:
- IRS (Interest Rate Swap): un indice di mercato che varia in base alla durata del mutuo
- Spread: il margine di guadagno della banca, diverso da banca a banca e secondo il tuo profilo
Con l'ammortamento alla francese (lo standard in Italia) la rata del mutuo a tasso fisso rimane costante per tutta la durata. Vantaggi: sicurezza e prevedibilità dei costi. Svantaggi: tasso iniziale più alto del variabile quando l'IRS supera l'Euribor (nel 2023 e nel 2024 era il contrario).
Quando il tasso fisso è la scelta giustaIl tasso fisso è consigliato quando si cerca stabilità e prevedibilità nella gestione del budget familiare, specialmente per mutui di lunga durata in periodi di tassi relativamente bassi.
Quanto si paga con gli ultimi tassi: rata del mutuo a tasso fisso per importo e durata
Rata mensile con ammortamento alla francese e tasso pari all'IRS della stessa durata più uno spread ipotetico dell'1,2%. IRS stimati dalla curva BCE al 03/11/2026: 10 anni 3,32%, 15 anni 3,49%, 20 anni 3,57%, 25 anni 3,59%, 30 anni 3,58%.
| Importo | 10 anniTAN 4,52% | 15 anniTAN 4,69% | 20 anniTAN 4,77% | 25 anniTAN 4,79% | 30 anniTAN 4,78% |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.037 € | 775 € | 647 € | 573 € | 523 € |
| 150.000 € | 1.556 € | 1.162 € | 971 € | 859 € | 785 € |
| 200.000 € | 2.074 € | 1.550 € | 1.295 € | 1.145 € | 1.046 € |
| 250.000 € | 2.593 € | 1.937 € | 1.619 € | 1.431 € | 1.308 € |
| 300.000 € | 3.112 € | 2.325 € | 1.942 € | 1.718 € | 1.570 € |
Lo spread reale dipende dalla banca, dal rapporto tra mutuo e valore della casa e dal tuo profilo: lo trovi nel PIES della tua offerta. Mezzo punto in più sul mutuo da 200.000 € a 25 anni porta la rata da 1.145 € a 1.203 € al mese. Inserisci il tasso della tua offerta nel calcolatore qui sopra per il conto esatto, e segui l'andamento di IRS ed Euribor nell' indice mensile dei tassi mutuo.
Guide e approfondimenti correlati
Altri calcolatori
- Mutuo a tasso variabileEuribor + spread, stress test da −1 a +2 punti e tetto (cap) opzionale.
- Mutuo mistoSimula il passaggio tra fisso e variabile alle scadenze previste.
- Calcolo TAEGIl costo effettivo con istruttoria, perizia, polizze e imposte.
Fa parte della sezione Guide sui mutui: guide, esempi e strumenti sullo stesso tema.
Formula, fonti e avvertenze
Formula
R = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
C = capitale, i = TAN / 12, n = numero di rate mensili. TAN = IRS della durata + spread.
Fonti e normativa
Questo calcolatore utilizza le formule ufficiali secondo:
- Banca d'Italia - Trasparenza bancaria
- Testo Unico Bancario (TUB)
- BCE — Curva dei rendimenti AAA area euro (proxy IRS)
Informazione importante
- Questo calcolo è puramente indicativo e non costituisce offerta o consulenza finanziaria.
- Ogni banca o finanziaria applica tassi, spese e condizioni diverse.
- Verificare sempre i risultati con il proprio istituto di credito prima di prendere decisioni.
- I tassi mostrati potrebbero non riflettere le condizioni attuali di mercato.
Come funzionano i calcolatori, da dove vengono i tassi proposti e come verifichiamo i risultati: la metodologia dei calcolatori.