Domande frequenti su mutui e prestiti

Un mutuo è un finanziamento a lungo termine erogato da una banca per acquistare o ristrutturare un immobile. Il capitale viene restituito in rate periodiche (solitamente mensili) che comprendono quota capitale e quota interessi.

Le principali tipologie sono: mutuo a tasso fisso (rata costante), mutuo a tasso variabile (rata che cambia con l'Euribor), mutuo misto (possibilità di switch tra fisso e variabile), mutuo green (per immobili ad alta efficienza) e mutuo seconda casa (con condizioni diverse dalla prima casa).

Non esiste una durata standard: quelle offerte sono nel foglio informativo di ogni banca. Più è lunga, più la rata scende ma crescono gli interessi: con un TAN ipotetico del 3,50%, 200.000 € costano 1.159,92 € al mese in 20 anni (78.381 € di interessi) e 898,09 € in 30 anni (123.312 €).

Il tasso fisso conviene quando si vuole certezza sulla rata, quando i tassi di mercato sono bassi e si prevede che possano salire, o quando il budget familiare è rigido e non può sopportare aumenti della rata.

Il tasso variabile può convenire quando i tassi sono alti e si prevede che scenderanno, quando si ha un reddito flessibile che può assorbire eventuali aumenti, o per mutui di breve durata.

Il tasso fisso (TAN) = IRS della durata corrispondente + spread bancario. Ad esempio, per un mutuo 20 anni: TAN = IRS 20 anni + spread.

Il tasso variabile (TAN) = Euribor (1M, 3M o 6M) + spread bancario. La rata viene ricalcolata periodicamente (ogni 1, 3 o 6 mesi) in base al nuovo Euribor.

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) include solo gli interessi puri. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutti i costi obbligatori: spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni obbligatorie. Il TAEG è di norma più alto del TAN (uguale solo con TAN 0% e nessuna spesa) ed è l'indicatore migliore per confrontare offerte.

Perché include i costi obbligatori del finanziamento (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni richieste) ed è un tasso effettivo, che conta la capitalizzazione mensile. Esempio ipotetico: 10.000 € in 5 anni al TAN 7,50% hanno un TAEG del 7,76% senza spese e del 9,14% con 200 € di istruttoria e 2 € al mese di incasso rata.

Devono essere inclusi: interessi (TAN), spese di istruttoria, spese di perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni richieste per ottenere il mutuo o le condizioni offerte (per esempio uno spread più basso), costi di incasso rata se obbligatori. Sono esclusi: notaio, agenzia immobiliare, polizze davvero facoltative.

Non c'è una soglia di legge: ogni banca valuta il merito di credito (art. 120-undecies TUB) e fissa i propri limiti. La guida della Banca d'Italia considera ragionevole una rata non oltre un terzo del reddito disponibile, cioè di quello che resta dopo le spese fisse: con 2.000 € disponibili al mese, circa 667 €.

LTV (Loan to Value) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Un LTV dell'80% significa che il mutuo copre l'80% del valore della casa e tu devi avere il 20% come anticipo.

Generalmente: documento d'identità, codice fiscale, buste paga (ultimi 2-3 mesi), Certificazione Unica (CU) o dichiarazione dei redditi, estratto conto, preliminare di acquisto, APE dell'immobile, documentazione catastale.

È una tassa sul mutuo che sostituisce le imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'aliquota è lo 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa e il 2% per la seconda casa. L'esenzione per gli under 36 valeva solo per i rogiti fino al 2024 (2025 con preliminare registrato entro il 2024).

Il costo della perizia dipende dalla banca ed è indicato nel foglio informativo: in genere si tratta di alcune centinaia di euro. È una valutazione tecnica dell'immobile effettuata da un professionista incaricato dalla banca per verificare che il valore sia congruo.

Sì. Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile in cui svolgono la propria attività non è dovuta alcuna penale (art. 120-ter TUB): per l'acquisto della prima casa dal 2 febbraio 2007, negli altri casi dal 3 aprile 2007. Per i contratti più vecchi valgono le penali ridotte concordate il 2 maggio 2007 tra ABI e associazioni dei consumatori.

Sì, ma solo per l'abitazione principale. Puoi detrarre il 19% degli interessi passivi fino a un massimo di €4.000 annui, quindi il risparmio massimo è di €760/anno. Per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, con un reddito oltre 75.000 € gli interessi rientrano nel tetto complessivo alle detrazioni (art. 16-ter TUIR).

È una garanzia statale gestita da Consap sui mutui prima casa fino a 250.000 €: copre il 50% della quota capitale. Sale all'80% per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali e numerose, inquilini IACP) con mutuo oltre l'80% del prezzo e ISEE entro i limiti (40.000 €; per le famiglie con 4 o 5+ figli 45.000 o 50.000 €), per le domande fino al 31/12/2027, e dal 3 agosto 2026 per le persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi con ISEE fino a 40.000 €.

La surroga (o portabilità) è il trasferimento del mutuo da una banca all'altra senza costi per il mutuatario. Puoi cambiare tasso (da variabile a fisso), spread e durata residua.