Glossario di mutui e prestiti
41 termini spiegati in modo semplice, ciascuno con il rimando al calcolatore o alla guida per metterlo in pratica: da TAN e TAEG a Euribor, IRS, spread e soglia di usura.
Accollo
- Subentro di un nuovo debitore nel mutuo di chi vende la casa: l'acquirente si fa carico del debito residuo alle condizioni del contratto originario, che vanno verificate con la banca. Approfondisci →
Ammortamento
- Restituzione graduale del capitale con rate periodiche, ciascuna composta da una quota capitale e da una quota interessi. Il piano di ammortamento mostra come cambia questa composizione rata dopo rata.
Ammortamento alla francese
- Il metodo standard dei mutui e prestiti italiani: rata costante, quota interessi alta all'inizio e decrescente, quota capitale crescente. Per questo nei primi anni si rimborsa poco capitale. Approfondisci →
APE
- Attestato di Prestazione Energetica: certifica la classe energetica dell'immobile (da A4 a G). È obbligatorio per vendere o affittare e serve per accedere ai mutui green. Approfondisci →
BCE
- Banca Centrale Europea: decide i tassi ufficiali dell'area euro (depositi, rifinanziamento principale e marginale). Le sue scelte si riflettono prima sull'Euribor e quindi sulle rate dei mutui variabili. Approfondisci →
BMR
- Benchmark Regulation (Regolamento UE 2016/1011): disciplina gli indici finanziari usati nei contratti, come Euribor ed Eurirs, e il loro amministratore.
Cap
- Tetto massimo al tasso di un mutuo variabile: se Euribor più spread lo superano, si paga comunque il tasso cap. Protegge dai rialzi, ma in genere ha un costo nello spread. Approfondisci →
Capitale
- Somma prestata dalla banca, cioè l'importo del mutuo o del prestito su cui si calcolano gli interessi.
Cessione del quinto
- Prestito per dipendenti e pensionati rimborsato con trattenuta diretta sullo stipendio o sulla pensione, fino a un quinto del netto mensile. Sono obbligatorie le polizze vita e rischio impiego (per i pensionati solo vita): il loro costo rientra nel TAEG. Approfondisci →
Classe energetica
- Indice della prestazione energetica di un edificio riportato nell'APE, da A4 (migliore) a G. Le classi più alte danno accesso a sconti sullo spread nei mutui green. Approfondisci →
Debito residuo
- Capitale ancora da restituire a una certa data. È la base su cui si calcolano estinzione anticipata, surroga e rinegoziazione. Approfondisci →
Durata
- Periodo in cui il finanziamento viene rimborsato. Allungarla abbassa la rata ma fa crescere gli interessi totali pagati. Approfondisci →
Estinzione anticipata
- Rimborso del debito prima della scadenza, totale o parziale. Per i mutui casa delle persone fisiche non sono dovute penali (art. 120-ter TUB): per la prima casa dal 2 febbraio 2007, negli altri casi dal 3 aprile 2007; per i prestiti valgono le regole dell'art. 125-sexies TUB. Approfondisci →
Euribor
- Euro Interbank Offered Rate: tasso a cui le banche dell'UE e dell'EFTA possono ottenere fondi in euro sul mercato monetario all'ingrosso non garantito, calcolato da EMMI per cinque scadenze (1 settimana, 1, 3, 6 e 12 mesi). È il parametro dei mutui variabili; la BCE ne pubblica le medie mensili. Approfondisci →
Eurirs (IRS)
- Interest Rate Swap: tasso di riferimento dei mutui a tasso fisso, per durate da 1 a 30 anni. La banca vi aggiunge lo spread; sull'Osservatorio lo stimiamo dalla curva AAA della BCE. Approfondisci →
Floor
- Tasso minimo di un mutuo variabile: anche se l'Euribor scende molto, il tasso applicato non va sotto questa soglia.
Fondo di garanzia prima casa
- Garanzia statale gestita da Consap sui mutui prima casa fino a 250.000 €: copre il 50% della quota capitale; per le categorie prioritarie sale all'80% con ISEE entro i limiti e, tranne che per le persone con disabilità, mutuo oltre l'80% del prezzo (domande fino al 31/12/2027). Approfondisci →
Imposta sostitutiva
- Imposta che sul mutuo sostituisce registro, ipotecaria e catastale: 0,25% dell'importo per la prima casa, 2% per la seconda. Approfondisci →
Interessi
- Costo del denaro preso in prestito. In un ammortamento alla francese si calcolano ogni mese sul debito residuo, per questo pesano di più all'inizio.
Istruttoria
- Valutazione della richiesta di finanziamento da parte della banca. Le spese di istruttoria entrano nel TAEG. Approfondisci →
LTV (Loan to Value)
- Rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Per legge i mutui fondiari arrivano all'80%; oltre servono garanzie aggiuntive come il Fondo Consap, e un LTV più basso di solito ottiene uno spread migliore. Approfondisci →
Mutuo a tasso fisso
- Il tasso resta uguale per tutta la durata: la rata è certa. Il prezzo di questa certezza è un tasso iniziale di solito più alto del variabile. Approfondisci →
Mutuo a tasso variabile
- Il tasso è Euribor più spread e viene rivisto periodicamente: la rata segue l'andamento dei tassi BCE, in salita come in discesa. Approfondisci →
Mutuo misto
- Mutuo che prevede il passaggio tra tasso fisso e variabile a scadenze stabilite nel contratto. Approfondisci →
Mutuo green
- Mutuo con condizioni migliori, di solito uno spread più basso, per immobili ad alta efficienza energetica o lavori che ne migliorano la classe. Approfondisci →
Perizia
- Stima del valore dell'immobile fatta da un tecnico incaricato dalla banca. Determina quanto può essere concesso, visto il limite di LTV. Approfondisci →
PIES
- Prospetto Informativo Europeo Standardizzato: il documento con tutte le condizioni del mutuo, TAEG compreso, che la banca deve consegnare prima della firma.
Piano di ammortamento
- Tabella che mostra, rata per rata, quota capitale, quota interessi e debito residuo. Approfondisci →
Preammortamento
- Periodo iniziale, tipico dei mutui per costruzione o ristrutturazione, in cui si pagano solo interessi sulle somme erogate. Approfondisci →
Quota capitale
- Parte della rata che riduce il debito. Nell'ammortamento alla francese cresce rata dopo rata.
Quota interessi
- Parte della rata che remunera la banca. Nell'ammortamento alla francese diminuisce rata dopo rata.
Rata
- Importo periodico, di solito mensile, che rimborsa il finanziamento: quota capitale più quota interessi. Approfondisci →
Rapporto rata/reddito
- Quota del reddito mensile assorbita dalle rate. Non c'è un limite di legge: la guida della Banca d'Italia considera ragionevole una rata entro un terzo del reddito disponibile. Approfondisci →
Rinegoziazione
- Modifica delle condizioni del mutuo concordata con la stessa banca (tasso, spread, durata), senza cambiare istituto. Approfondisci →
Soglia di usura
- Tasso oltre il quale un finanziamento è usurario: TEGM della categoria × 1,25 + 4 punti, con un massimo di 8 punti sopra il TEGM. Cambia ogni trimestre. Approfondisci →
Spread
- Margine che la banca aggiunge al parametro di riferimento (IRS per il fisso, Euribor per il variabile). È la parte del tasso che si può negoziare. Approfondisci →
Surroga
- Trasferimento del mutuo a un'altra banca a condizioni migliori, gratuito per il cliente per legge (art. 120-quater TUB), mantenendo l'ipoteca originaria. Approfondisci →
TAEG
- Tasso Annuo Effettivo Globale: il costo totale del finanziamento su base annua, con interessi e spese obbligatorie, calcolato come tasso effettivo. È il numero da usare per confrontare le offerte. Approfondisci →
TAN
- Tasso Annuo Nominale: il tasso degli interessi senza spese. Nei mutui è IRS + spread (fisso) o Euribor + spread (variabile). Approfondisci →
TEGM
- Tasso Effettivo Globale Medio: media dei tassi praticati da banche e finanziarie per ogni categoria, rilevata ogni trimestre dalla Banca d'Italia. Serve a calcolare la soglia di usura. Approfondisci →
Usura
- Reato (art. 644 c.p.) che si verifica quando il tasso pattuito supera la soglia di usura in vigore al momento della firma. In quel caso gli interessi non sono dovuti (art. 1815 c.c.). Approfondisci →
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