Con un mutuo all'80% non basta il 20% del prezzo: tra imposte, notaio, agenzia e spese della banca, nell'esempio di questo articolo servono in contanti il 26,3% del prezzo. Qui sotto il conto voce per voce e il calendario con cui i soldi escono dal conto prima del rogito.
Per i calcoli usiamo un esempio di fantasia: Silvia e Andrea, due dipendenti con 3.800 € netti al mese in totale, vogliono comprare il primo appartamento a Verona. Prezzo concordato 240.000 €, venditore privato, trattativa tramite agenzia. Nomi, città e importi sono inventati e servono solo a mostrare il metodo: i tuoi numeri cambiano con rendita catastale, notaio e banca.
Punti chiave
- La banca finanzia in genere fino all'80% del minore tra prezzo e valore di perizia: il resto, almeno il 20%, è anticipo a tuo carico
- Imposte, notaio, agenzia e spese bancarie non rientrano nel mutuo: nell'esempio valgono altri 15.098 €, il 6,3% del prezzo
- Ordine di grandezza: con un venditore privato tieni in contanti circa il 26-27% del prezzo (fino a circa il 30% se compri da un costruttore con IVA al 4%, a parità di altre spese)
- I soldi escono a tappe: la caparra al preliminare è liquidità che serve prima del rogito, a volte con mesi di anticipo
- Il Fondo di garanzia prima casa può far finanziare oltre l'80%, ma non azzera le spese
Quanto finanzia la banca: il 20% è solo il punto di partenza
L'80% del valore è il tetto standard dei mutui ipotecari: oltre, la banca chiede garanzie aggiuntive e in genere applica condizioni peggiori (il meccanismo è spiegato nell'articolo sull'LTV del mutuo). La percentuale si applica al minore tra il prezzo d'acquisto e il valore stimato dal perito della banca. Se la stima arriva più bassa del prezzo, la differenza resta a tuo carico: lo scenario è nell'articolo sulla perizia immobiliare per il mutuo.
Per Silvia e Andrea, con perizia pari al prezzo:
- Prezzo di acquisto: 240.000 €
- Mutuo massimo all'80%: 192.000 €
- Anticipo minimo: 48.000 €
Ma il conto non finisce qui.
Le spese che si aggiungono all'anticipo
Non rientrano nel mutuo e si pagano di tasca propria, in momenti diversi. Le imposte sono stabilite per legge; notaio, agenzia e banca fissano i compensi liberamente, quindi conviene confrontare preventivi scritti.
Imposte
Se compri da un privato e ricorrono i requisiti «prima casa» (verificali con il notaio), secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate si paga:
- imposta di registro al 2% (minimo 1.000 €), calcolata sul valore catastale e non sul prezzo se chiedi al notaio il meccanismo del «prezzo-valore»;
- imposte ipotecaria e catastale fisse: 50 € ciascuna;
- imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% dell'importo finanziato.
Il valore catastale si ricava dalla rendita in visura: per la prima casa è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110. Con una rendita di 800 € (dato di fantasia) il valore catastale è 800 × 1,05 × 110 = 92.400 €, quindi registro = 1.848 €. L'imposta sostitutiva è 0,25% × 192.000 € = 480 €.
Se invece compri da un'impresa che vende con IVA (tipicamente un immobile nuovo), l'IVA è al 4% sul prezzo e registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 € ciascuna. Nell'esempio: 9.600 € di IVA + 600 € di imposte fisse = 10.200 € contro 1.948 € dell'acquisto da privato, cioè 8.252 € di liquidità in più.
Le esenzioni fiscali per gli under 36 non si applicano più: valevano solo per gli atti stipulati entro il 31/12/2024 (entro il 31/12/2025 se il preliminare era stato registrato entro il 31/12/2024).
Notaio
Servono due atti, la compravendita e il mutuo, di solito firmati nella stessa seduta. Gli onorari sono liberi: chiedi preventivi scritti a più studi. Per un acquisto con mutuo di 200.000-300.000 € l'ordine di grandezza è 3.000-6.000 € in totale tra onorari, IVA e spese (stima). Nell'esempio: 4.000 €.
Agenzia immobiliare
La provvigione a carico dell'acquirente è libera e va letta nella proposta d'acquisto: spesso tra il 2% e il 4% del prezzo, più IVA al 22%. Nell'esempio 2,5%: 6.000 € + IVA = 7.320 €.
Banca e assicurazione
- Perizia: 200-600 € in base al valore dell'immobile (nell'esempio 350 €; dettagli nella guida alla perizia).
- Istruttoria: da zero, per le banche che la azzerano, a qualche centinaio di euro. La trovi nel Foglio informativo e incide sul TAEG (nell'esempio 500 €).
- Polizza incendio e scoppio sull'immobile, richiesta dalla banca: nell'esempio 150 € per il primo anno. Le polizze facoltative abbinate al mutuo non sono nel conto: ne parla l'articolo sulla polizza vita del mutuo.
Il dettaglio di ogni voce è nella guida alle spese del mutuo prima casa.
Il conto finale: la liquidità che serve davvero
| Voce | Come si calcola | Importo |
|---|---|---|
| Anticipo | 240.000 € − mutuo 192.000 € | 48.000 € |
| Imposta di registro | 2% × valore catastale 92.400 € | 1.848 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | 50 € + 50 € | 100 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% × 192.000 € | 480 € |
| Notaio (compravendita + mutuo) | stima | 4.000 € |
| Agenzia immobiliare | 2,5% + IVA 22% | 7.320 € |
| Perizia | stima | 350 € |
| Istruttoria | stima | 500 € |
| Polizza incendio e scoppio, primo anno | stima | 150 € |
| Registrazione del preliminare | 200 € + bollo + 0,5% × 24.000 € di caparra (stima) | 350 € |
| Totale da avere disponibile | 63.098 € |
Sono il 26,3% del prezzo, non il 20%: 15.098 € in più dell'anticipo. Se Silvia e Andrea comprassero da un costruttore con IVA al 4%, a parità di tutto il resto il totale salirebbe a 71.350 € (29,7%).
Nel conto non ci sono trasloco, utenze, lavori e arredi: tienili fuori dalla liquidità del rogito e prevedi una riserva a parte.
Quando escono i soldi: dal preliminare al rogito
Il denaro non serve tutto il giorno del rogito. Le tappe, per l'esempio:
| Tappa | Cosa si paga | Nell'esempio |
|---|---|---|
| Proposta d'acquisto | Assegno a garanzia, di importo libero: restituito se il venditore non accetta, di norma imputato alla caparra se accetta | 3.000 € (già compresi nella caparra) |
| Preliminare (compromesso) | Caparra confirmatoria, in genere tra il 10% e il 20% del prezzo, e registrazione del preliminare | 24.000 € + 350 € |
| Preliminare o rogito | Provvigione dell'agenzia, secondo quanto scritto nell'incarico | 7.320 € |
| Tra preliminare e rogito | Perizia e istruttoria (la banca può addebitarle all'avvio della pratica o all'erogazione) | 850 € |
| Rogito | Saldo del prezzo non coperto dal mutuo (240.000 € − 24.000 € di caparra − 192.000 € di mutuo), imposte, imposta sostitutiva, notaio, polizza | 24.000 € + 6.578 € |
La caparra non è un costo in più: è parte dell'anticipo, versata prima del rogito e poi scalata dal saldo. Ma è liquidità che deve esserci già al preliminare. Un deposito vincolato o un titolo che scade dopo il rogito non aiutano.
La rata dopo il rogito
IRS a 25 anni (stima dalla curva AAA della BCE) al 7 ottobre 2026: 3,78%. Con uno spread di 1,2% il tasso fisso indicativo è 4,98%. Su 192.000 € a 25 anni la rata è di circa 1.120 €, il 29,5% di 3.800 €. A 20 anni (IRS 3,77% + 1,2% = 4,97%) sale a circa 1.264 €, il 33,3% del reddito: nella parte alta della regola pratica del 30-35%.
Provala con il calcolatore a tasso fisso o con quello a tasso variabile, e confronta le offerte sul TAEG con il calcolatore TAEG. Per capire quale importo è sostenibile con il tuo reddito: quanto posso chiedere di mutuo e durata del mutuo. Lo spread effettivo varia da banca a banca; per seguire IRS ed Euribor c'è l'osservatorio dei tassi.
Se non hai il 20%: il Fondo di garanzia Consap
Il Fondo di garanzia prima casa, gestito da Consap, permette alle banche di finanziare anche oltre l'80% del valore dell'immobile. Le regole essenziali, dalla scheda Consap:
- la garanzia copre il 50% della quota capitale; sale all'80% per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali, conduttori di case IACP, famiglie numerose, persone con disabilità) con ISEE fino a 40.000 € (soglie più alte per le famiglie numerose), con condizioni potenziate fino al 31/12/2027;
- il mutuo non può superare 250.000 €, per tutti, e sono esclusi gli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9.
Il Fondo riduce l'anticipo, non le spese: imposte, notaio, agenzia e costi bancari restano a tuo carico, e il tasso lo decide la banca. Requisiti e domanda sono nella guida al Fondo di garanzia prima casa.
Tre regole per pianificare la liquidità
1. Parti dai soldi disponibili, non dal prezzo. Sottrai la riserva (lavori, arredi, trasloco, qualche rata di scorta) e dividi il resto per circa 0,27, o 0,30 se compri da un costruttore con IVA. Con 70.000 € di risparmi e 10.000 € di riserva: 60.000 € ÷ 0,27 = circa 220.000 € di prezzo massimo. È un ordine di grandezza ricavato dall'esempio: rendita catastale, notaio e agenzia lo spostano.
2. Tieni liquido ciò che serve a ogni tappa. La caparra va versata al preliminare, il saldo e le spese al rogito. Le scadenze non si spostano per aspettare il rendimento di un investimento.
3. Verifica il mutuo prima di vincolarti. Alcune banche rilasciano una «pre-delibera» sulla base di reddito e documenti: non è un impegno a erogare, perché restano la perizia e la delibera definitiva, ma dice se l'importo cercato è realistico prima di versare una caparra importante. Valuta poi con l'agenzia o il notaio una clausola che subordini il preliminare alla concessione del mutuo: senza, se il finanziamento non arriva la caparra potrebbe non esserti restituita.
Nell'esempio il rogito si chiude con circa 63.100 € usciti dal conto e una rata da circa 1.120 € per 25 anni. È su questa cifra, non sul 20%, che conviene costruire il budget.
Notaio, provvigione, perizia, istruttoria e polizza sono stime a titolo di esempio: variano per città, immobile e istituto, quindi chiedi preventivi scritti. Imposte e requisiti «prima casa» vanno verificati con il notaio prima della firma. Lo spread di 1,2% è un'ipotesi, non l'offerta di una banca.
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