Come calcoliamo l'indice

Che cos'è l'indice

L'Indice RateMaster dei tassi mutuo misura ogni mese quanto costerebbe, in modo indicativo, un mutuo tipo a tasso variabile e a tasso fisso, partendo solo da dati pubblici della Banca Centrale Europea. Il mutuo tipo è sempre lo stesso: 200.000 € in 25 anni, con ammortamento alla francese (rata costante). Tenere fisse le ipotesi rende i mesi confrontabili tra loro: se la rata tipo cambia, è perché sono cambiati i tassi di mercato.

Non è un'offerta e non è una media delle offerte delle banche: è un riferimento per capire in che direzione si muove il costo di un mutuo e di quanto.

Le grandezze e come si calcolano

• Euribor a 3 mesi: media mensile pubblicata dalla BCE sui fixing giornalieri di EMMI (serie FM.M.U2.EUR.RT.MM.EURIBOR3MD_.HSTA). È il parametro più usato dai mutui variabili.
• IRS a 25 anni: media dei valori giornalieri del mese della curva dei rendimenti alla pari dei titoli di Stato AAA dell'area euro (BCE, serie YC.B.U2.EUR.4F.G_N_A.SV_C_YM.PY_25Y), usata come stima dell'IRS (vedi sotto). Contano solo i mesi completi.
• Spread ipotetico: 1,2 punti percentuali, uguale per fisso e variabile e per tutti i mesi. Non è lo spread medio applicato dalle banche, che cambia da banca a banca, con il rapporto tra mutuo e valore della casa, la durata e il profilo del cliente.
• TAN indicativo: Euribor 3 mesi + spread per il variabile; IRS 25 anni + spread per il fisso.
• Rata tipo: R = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con C = 200.000 €, i = TAN / 12 e n = 300 rate mensili. È la formula dell'ammortamento alla francese, la stessa dei nostri calcolatori.

Perché l'IRS è una stima

I tassi IRS (Eurirs) di riferimento sono pubblicati da fornitori privati e non sono disponibili gratuitamente in forma riutilizzabile. Usiamo quindi la curva alla pari dei titoli AAA dell'area euro, pubblicata ogni giorno lavorativo dalla BCE: come i tassi swap è una curva di tassi "alla pari", e per questo ne segue da vicino l'andamento, ma i livelli non coincidono. Per questo nell'indice l'IRS è sempre indicato come stima dalla curva BCE.

Quando esce

L'indice di un mese esce il primo giorno lavorativo del mese successivo. La BCE pubblica la media mensile dell'Euribor in mattinata (per agosto e settembre 2026 è uscita il primo del mese), e il nostro aggiornamento automatico dei dati, ogni giorno lavorativo nel primo pomeriggio, la aggiunge alla serie insieme alla media dell'IRS e alla nota del mese. Le decisioni della BCE sui tassi ufficiali compaiono nella nota del mese in cui entrano in vigore.

Revisioni

Un mese pubblicato non cambia: è calcolato da medie mensili già chiuse. A ogni aggiornamento, però, la serie viene ricostruita dalla fonte, quindi se la BCE rivede un dato storico l'indice lo recepisce. Se cambiano le ipotesi del mutuo tipo (importo, durata o spread) lo scriviamo in questa pagina e ricalcoliamo tutta la serie, così da non mescolare ipotesi diverse.

Limiti

• I valori sono indicativi: il tasso di un mutuo reale dipende dalla banca, dalla durata, dal rapporto tra mutuo e valore dell'immobile e dal profilo di chi lo chiede.
• L'indice riguarda il TAN, non il TAEG: spese di istruttoria, perizia, polizze e imposte non sono incluse. Per il costo completo di un'offerta usa il calcolo del TAEG.
• Le statistiche ufficiali sui tassi effettivamente applicati ai nuovi mutui sono quelle della Banca d'Italia, che escono con qualche settimana di ritardo: l'indice serve a leggere prima la direzione dei tassi di mercato, non a sostituirle.

Dati, licenza e come citarlo

La serie completa dal gennaio 2021 è nel CSV dell'indice (separatore punto e virgola, decimali con la virgola). Le elaborazioni RateMaster sono rilasciate con licenza CC BY 4.0; i dati di base restano di fonte BCE. Citazione: «Fonte: Indice RateMaster dei tassi mutuo su dati BCE (https://ratemaster.it/osservatorio-tassi)».

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