Calcolo mutuo seconda casa

Quanto costa in più un mutuo per la seconda casa

Esempio: un appartamento da 200.000 € finanziato al 70%, cioè un mutuo da 140.000 € a tasso fisso in 20 anni. Con l'IRS a 20 anni del 03/11/2026 (3,573%, curva AAA della BCE) e uno spread di 1,50 punti il TAN è 5,07% e la rata 929,59 €. Lo stesso mutuo per una prima casa, con uno spread più basso di 0,20 punti (l'ipotesi del simulatore), avrebbe una rata di 914,14 €.

Tra interessi e imposta la seconda casa costa 6.158 € in più, senza contare la detrazione persa: nel primo anno gli interessi sono circa 7.007 €, e per un'abitazione principale il 19% di quelli pagati (fino a 4.000 € l'anno) si detrae dall'IRPEF. Spread e condizioni cambiano da banca a banca: inserisci nel simulatore lo spread della tua offerta.

Quanto finanzia la banca e quanto anticipo serve

Per i mutui fondiari il limite, fissato in attuazione dell'art. 38 del Testo unico bancario, è l'80% del valore stabilito dalla perizia, per la prima come per la seconda casa. Sulle seconde case alcune banche possono fermarsi più in basso: chiedi il limite alla tua banca. Nell'esempio, con un finanziamento al 70% servono 60.000 € di anticipo, più le spese: imposte sull'acquisto, imposta sostitutiva, notaio, perizia e istruttoria. Come il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile incide sul tasso è spiegato nella guida sull'LTV del mutuo. La banca valuta anche il reddito (art. 120-undecies TUB): conta tutte le rate, compresa quella di un mutuo già in corso sulla prima casa, e ogni banca fissa il proprio limite. La guida della Banca d'Italia considera ragionevole una rata entro un terzo del reddito disponibile.

Quando un acquisto è «seconda casa»

Per il fisco è seconda casa ogni abitazione comprata senza i requisiti dell'agevolazione prima casa. Tra questi l'Agenzia delle Entrate indica che la casa si trovi nel comune in cui risiedi (o in cui porterai la residenza) o lavori, che tu non possieda un'altra abitazione nello stesso comune né un'altra casa comprata con le agevolazioni, e che non sia di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9). Una casa al mare in un comune diverso da quello di residenza è quindi quasi sempre una seconda casa. Sul tuo caso chiedi conferma al notaio prima del preliminare.

Imposte e costi da mettere in conto

Sul mutuo per comprare una seconda casa l'imposta sostitutiva è il 2% dell'importo (0,25% per la prima casa) e di solito la banca la trattiene all'erogazione: su 140.000 € ricevi 137.200 €. Sull'acquisto paghi l'imposta di registro al 9% se compri da un privato, o l'IVA al 10% se compri da un'impresa costruttrice (22% per le case di lusso). Ogni anno, poi, la seconda casa paga l'IMU con l'aliquota decisa dal comune. Tassi, IMU ed esempi sono nella guida al mutuo per la seconda casa: requisiti e tassi; per confrontare il fisso con il variabile o il misto usa i calcolatori del mutuo a tasso variabile e del mutuo misto.

Domande frequenti sul mutuo seconda casa