Detrazione interessi passivi mutuo 2026: come recuperare fino a 760 €

Ogni anno chi ha un mutuo per la prima casa si trova davanti alla stessa domanda in dichiarazione dei redditi: quanto posso detrarre degli interessi? C'è chi non conosce questa detrazione, chi la applica in modo errato e chi la perde per un requisito mancato che si poteva evitare. Con l'IRS a 20 anni (stima dalla curva AAA della BCE) al 3,77% il 7 ottobre 2026, tassi fissi che con uno spread tra lo 0,9% e l'1,1% si collocano indicativamente tra il 4,7% e il 4,9%, e la BCE che ha ripreso ad alzare i tassi (depositi al 2,50% dal 16 settembre), recuperare fino a 760 euro di IRPEF l'anno non è un dettaglio.

Punti chiave

• La detrazione sugli interessi passivi del mutuo prima casa vale il 19%, su un massimo di € 4.000 di interessi annui → beneficio massimo € 760/anno
• Spetta solo all'abitazione principale: l'immobile va adibito a dimora abituale entro 12 mesi dall'acquisto (termini più lunghi solo in casi particolari, come gli immobili da ristrutturare)
• Per i mutui cointestati il tetto di € 4.000 di interessi si divide tra i cointestatari: la detrazione massima complessiva resta € 760, non € 1.520
• La surroga non fa perdere il diritto, purché il nuovo mutuo non ecceda il debito residuo al momento del trasferimento
• I documenti da conservare: certificazione degli interessi rilasciata dalla banca, atto notarile di compravendita, contratto di mutuo

La norma e il calcolo: come funziona il 19%

La base legale è l'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, testo su Normattiva): chi ha un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale può sottrarre dall'IRPEF lorda il 19% degli interessi passivi effettivamente pagati nell'anno, compresi gli oneri accessori (spese di istruttoria, perizia, ecc.) strettamente correlati all'operazione. Le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate sono nell'area tematica Casa del suo sito e nelle istruzioni del modello 730 dell'anno.

Il tetto annuo è € 4.000: interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sono detraibili fino a questo importo complessivo; superato questo importo, la detrazione si blocca a € 760 indipendentemente da quanto si è effettivamente pagato. Chi ha un mutuo piccolo e paga meno di € 4.000 di interessi in un anno recupera il 19% della cifra effettiva.

La detrazione riduce direttamente l'IRPEF dovuta, non il reddito imponibile: vale quindi lo stesso per tutti gli scaglioni di reddito. Sopra i 75.000 euro di reddito complessivo, però, per i mutui stipulati dal 2025 gli interessi rientrano nel tetto complessivo delle detrazioni (art. 16-ter del TUIR), che può ridurre il beneficio: verifica con un CAF, ed è particolarmente utile nelle prime annualità del mutuo, quando la componente interessi è più alta (effetto dell'ammortamento alla francese).

I requisiti: prima casa, residenza e acquisto

Abitazione principale entro 12 mesi

La detrazione si applica solo al mutuo contratto per acquistare l'abitazione principale: quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (di norma è quella di residenza anagrafica). Per legge l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto — dalla data dell'atto notarile di compravendita, non dall'erogazione del mutuo. Per gli immobili sottoposti a ristrutturazione la norma prevede un termine più lungo (fino a due anni): verifica la tua situazione con un CAF. Per una seconda casa la detrazione non spetta: le altre differenze, dai tassi all'anticipo e alle imposte, sono nella guida al mutuo per la seconda casa.

Se il termine non viene rispettato, il diritto alla detrazione sul mutuo è a rischio nel suo complesso, non solo per un anno: non si tratta di "saltare" un anno e recuperare dopo. Se al momento della dichiarazione non hai ancora trasferito la residenza ma intendi farlo entro i 12 mesi, chiedi al CAF come indicare gli interessi.

Il mutuo deve essere ipotecario e per acquisto

Mutui di liquidità, prestiti personali o finanziamenti non garantiti da ipoteca sull'immobile non danno diritto alla detrazione, neppure se usati per ristrutturare la prima casa (per gli interessi sui mutui di costruzione o ristrutturazione valgono regole distinte, riassunte nella guida al mutuo per ristrutturare casa: verifica con un CAF). L'acquisto deve avvenire nell'anno precedente o in quello successivo alla stipula del mutuo: in pratica i due atti si firmano quasi sempre lo stesso giorno, dal notaio.

Reddito e IRPEF: la detrazione deve trovare capienza

Tecnicamente la detrazione del 19% si calcola sull'imposta lorda (IRPEF): se l'IRPEF dovuta è inferiore a € 760, il beneficio è limitato all'imposta stessa e non genera rimborso né credito. In pratica, per chi è titolare di reddito da lavoro dipendente o pensione di importo ordinario, il problema di capienza raramente si pone.

Un esempio concreto con i tassi di ottobre 2026

Con l'IRS a 20 anni (stima dalla curva AAA della BCE) al 3,77% il 7 ottobre 2026 e spread bancari tra lo 0,9% e l'1,1%, un mutuo a tasso fisso su 20 anni si colloca indicativamente tra il 4,7% e il 4,9%. Prendiamo come riferimento un tasso del 4,80% e costruiamo tre scenari.

Interessi anno 1 stimati con piano di ammortamento alla francese standard. I valori reali variano in base allo spread applicato dalla banca.

Colpisce il terzo caso: anche con un mutuo da € 250.000 e quasi € 11.800 di interessi nel primo anno, la detrazione è identica a quella del mutuo da € 150.000. Il tetto di € 4.000 è fisso e non scala con l'importo del mutuo.

Per calcolare la rata del tuo mutuo e stimare gli interessi del primo anno, usa il nostro calcolatore mutuo a tasso fisso: inserendo importo, durata e tasso, ottieni il piano di ammortamento completo con la quota interessi mese per mese.

Mutuo cointestato: il tetto si divide tra i cointestatari

Qui c'è un errore molto diffuso. Il limite di € 4.000 riguarda gli interessi del mutuo, non ciascuna persona: se il mutuo è intestato a due persone — per esempio due coniugi o conviventi che acquistano insieme — il tetto, in genere, si ripartisce tra i cointestatari. Non raddoppia.

Con un mutuo 50/50 su cui si pagano € 12.000 di interessi annui:

• Quota di ciascun mutuatario: € 6.000
• Tetto per ciascuno (€ 4.000 ÷ 2): € 2.000
• Detrazione individuale: 19% × € 2.000 = € 380
• Detrazione complessiva del nucleo: € 760 (non € 1.520)

Anche in questo caso ciascun cointestatario deve avere IRPEF sufficiente e indicare la quota di sua competenza nella propria dichiarazione (730 o Redditi PF). Se uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, o se le quote di intestazione non sono uguali, le regole di ripartizione possono cambiare: chiedi conferma a un CAF o consulta le istruzioni della dichiarazione sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Come si dichiara: sezione E del 730

Gli interessi passivi del mutuo prima casa vanno inseriti nel quadro E del modello 730, nella parte degli oneri detraibili al 19% (rigo E7 nei modelli recenti: verifica il rigo nelle istruzioni dell'anno), o nel quadro RP del modello Redditi PF (rigo RP7), indicando l'importo effettivamente pagato nell'anno — non il totale del mutuo, né la rata: solo la componente interessi.

I documenti da preparare

Ogni anno la banca (o l'intermediario) rilascia una certificazione degli interessi passivi pagati nell'anno solare precedente, di solito nei primi mesi dell'anno. Il documento riporta l'importo esatto da inserire nella dichiarazione. Alcuni istituti lo mettono a disposizione nell'area personale online. I dati comunicati dalle banche all'Agenzia delle Entrate possono essere già presenti nella dichiarazione precompilata: controlla che l'importo corrisponda alla certificazione.

Documenti da conservare (non si allegano al 730, ma vanno esibiti in caso di controllo):

• Certificazione interessi passivi rilasciata dalla banca
• Atto notarile di compravendita (per provare la data di acquisto)
• Contratto di mutuo con ipoteca
• Certificato di residenza o autodichiarazione di residenza nell'immobile

Se presenti il 730 tramite CAF o professionista, porta la documentazione entro la data che ti indicano; se usi la dichiarazione precompilata, verifica e integra i dati prima dell'invio. Le scadenze cambiano da un anno all'altro: controllale sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Cinque errori che fanno perdere la detrazione

1. Non trasferire la residenza entro 12 mesi. Il requisito è tassativo e il termine decorre dall'atto di acquisto. Chi acquista a dicembre 2025 e trasferisce la residenza a febbraio 2027 (oltre i 12 mesi) rischia di perdere la detrazione per l'intero mutuo, non solo per gli anni intermedi: se ti trovi in questa situazione, parlane subito con un CAF.

2. Indicare la rata, non gli interessi. Nel rigo E7 va la componente interessi, non la rata mensile totale. La certificazione della banca riporta questo dato separato.

3. Non dichiarare la propria quota in caso di cointestazione. In un mutuo cointestato, ciascun titolare deve indicare nel proprio 730 la quota di interessi di sua competenza, nei limiti del tetto ripartito. Chi non presenta la dichiarazione (redditi esenti o sotto soglia) o non ha IRPEF capiente non recupera la propria parte e, di regola, non può trasferirla all'altro cointestatario (salvo casi particolari come il coniuge fiscalmente a carico, da verificare con un CAF).

4. Dimenticarsi degli oneri accessori. Le spese di istruttoria e perizia sono detraibili insieme agli interessi, nello stesso rigo e nello stesso limite di € 4.000. Si dichiarano nell'anno in cui sono state effettivamente pagate — di solito l'anno di stipula del mutuo.

5. Cambiare destinazione dell'immobile. Se l'abitazione smette di essere la dimora abituale, il diritto alla detrazione viene meno dall'anno successivo. La norma prevede però che i trasferimenti per motivi di lavoro non facciano perdere il diritto: se è il tuo caso, verifica le condizioni con un CAF.

Surroga e rinegoziazione: si perde qualcosa?

La risposta breve è no, con una condizione.

La surroga del mutuo (portabilità gratuita, art. 120-quater del TUB) non fa perdere la detrazione: il TUIR prevede che, se il mutuo originario viene estinto e sostituito da uno nuovo, la detrazione continui a spettare per un importo non superiore alla quota residua di capitale da rimborsare. La condizione è quindi che il capitale surrogato non ecceda il debito residuo alla data della surroga: se la nuova banca eroga più di quanto si doveva, l'eccedenza è un nuovo finanziamento e non è detraibile.

La rinegoziazione con la stessa banca (modifica delle condizioni senza cambio di istituto) di norma non altera il diritto alla detrazione, purché non venga erogato nuovo capitale oltre il debito residuo.

Detrazione e costo reale del mutuo

Molti mutuatari guardano solo al tasso nominale quando confrontano le offerte. Ma la detrazione fiscale modifica il costo effettivo del mutuo, soprattutto nei primi anni, quando gli interessi sono la componente maggiore della rata.

Un esempio: mutuo da € 150.000 a 20 anni al 4,80%. Gli interessi restano sopra € 4.000 l'anno per i primi 11 anni, quindi la detrazione è di € 760 ogni anno in quel periodo e poi scende; in totale vale circa € 12.100, su circa € 83.600 di interessi. Il costo effettivo annuo del finanziamento (circa 4,91% in ragione d'anno, per un tasso nominale del 4,80% con capitalizzazione mensile) scende, al netto del beneficio IRPEF, a circa 4,2%. È un calcolo semplificato, che ipotizza IRPEF capiente per tutta la durata e tasso costante; non è il TAEG, che per definizione non include l'effetto fiscale.

La detrazione conta anche quando si pensa di rimborsare il mutuo in anticipo: meno interessi significa meno detrazione, un costo da includere nel calcolo (lo mostra l'esempio di estinzione anticipata del mutuo).

Per capire il costo complessivo dell'operazione — includendo spese di istruttoria, assicurazioni richieste e oneri accessori — usa il calcolatore TAEG: ti permette di confrontare offerte diverse su una base omogenea e di vedere l'impatto di ogni voce di costo.

Infine, per un quadro completo di tutte le uscite che accompagnano l'acquisto con mutuo, leggi la nostra guida alle spese del mutuo prima casa: dall'imposta sostitutiva alle spese notarili, fino all'assicurazione incendio scoppio.

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L'IRS a 20 anni (3,77% al 7 ottobre 2026) è una stima dalla curva dei tassi AAA della BCE; il tasso fisso di mercato del 4,7-4,9% è una stima ottenuta aggiungendo uno spread di 0,9-1,1%. Le simulazioni hanno scopo illustrativo. Regole e importi della detrazione possono cambiare: prima di prendere decisioni fiscali, verifica la tua situazione con un CAF, un commercialista o sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

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