Ogni anno, tra aprile e luglio, milioni di famiglie italiane compilano il 730. E ogni anno una quota significativa di mutuatari o non conosce questa detrazione, o la applica in modo errato, o la perde per un requisito mancato che si poteva evitare. Con i tassi fissi ancora attorno al 4–4,5% (l'IRS a 10 anni ha chiuso luglio 2026 a 3,13%) e le rate ai livelli più alti degli ultimi quindici anni, recuperare fino a 760 euro di IRPEF non è un dettaglio.
Punti chiave
- La detrazione sugli interessi passivi del mutuo prima casa vale il 19%, su un massimo di € 4.000 di interessi annui → beneficio massimo € 760/anno
- Spetta solo all'abitazione principale: la residenza deve essere trasferita entro 12 mesi dall'acquisto
- Per i mutui cointestati il limite di € 4.000 si applica per quota: due mutuatari con un mutuo da € 200.000 possono cumulare fino a € 1.520 di detrazione complessiva
- La surroga non fa perdere il diritto, purché il nuovo mutuo non ecceda il debito residuo al momento del trasferimento
- I documenti da conservare: certificazione della banca (o CU se dipendente), atto notarile di compravendita, contratto di mutuo
La norma e il calcolo: come funziona il 19%
La base legale è l'art. 15, comma 1-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi): chi ha un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale può sottrarre dall'IRPEF lorda il 19% degli interessi passivi effettivamente pagati nell'anno, compresi gli oneri accessori (spese di istruttoria, perizia, ecc.) strettamente correlati all'operazione.
Il tetto annuo è € 4.000: superato questo importo di interessi, la detrazione si blocca a € 760 indipendentemente da quanto si è effettivamente pagato. Chi ha un mutuo piccolo e paga meno di € 4.000 di interessi in un anno recupera il 19% della cifra effettiva.
La detrazione riduce direttamente l'IRPEF dovuta, non il reddito imponibile: vale quindi lo stesso per tutti gli scaglioni di reddito, ed è particolarmente utile nelle prime annualità del mutuo, quando la componente interessi è più alta (effetto dell'ammortamento alla francese).
I requisiti: prima casa, residenza e acquisto
Abitazione principale entro 12 mesi
La detrazione si applica solo al mutuo contratto per acquistare l'abitazione principale: quella in cui il contribuente dimora abitualmente, coincidente con la residenza anagrafica. Il trasferimento della residenza deve avvenire entro un anno dall'acquisto — non dall'erogazione del mutuo, ma dalla data dell'atto notarile di compravendita.
Se al 31 dicembre dell'anno in cui si compila il 730 la residenza non è ancora stata trasferita, la detrazione per quell'anno è preclusa. Si può recuperare negli anni successivi in cui il requisito è soddisfatto, ma l'anno "saltato" è perso.
Il mutuo deve essere ipotecario e per acquisto
Mutuii di liquidità, prestiti personali o finanziamenti non garantiti da ipoteca sull'immobile non danno diritto alla detrazione, neppure se usati per ristrutturare la prima casa (per quella categoria esistono detrazioni separate — bonus ristrutturazioni e Superbonus). Il mutuo deve essere stipulato nell'anno dell'acquisto o nell'anno precedente all'atto notarile.
Reddito e IRPEF: la detrazione deve trovare capienza
Tecnicamente la detrazione del 19% si calcola sull'imposta lorda (IRPEF): se l'IRPEF dovuta è inferiore a € 760, il beneficio è limitato all'imposta stessa e non genera rimborso né credito. In pratica, per chi è titolare di reddito da lavoro dipendente o pensione di importo ordinario, il problema di capienza raramente si pone.
Un esempio concreto con i tassi di luglio 2026
Con l'IRS a 10 anni al 3,13% e gli spread bancari attorno allo 0,9–1,1%, a luglio 2026 un mutuo a tasso fisso su 20 anni si trovava sul mercato attorno al 4,0–4,2%. Prendiamo come riferimento un tasso del 4,20% e costruiamo tre scenari.
| Importo mutuo | Durata | Tasso fisso | Rata mensile | Interessi anno 1 (stima) | Importo detraibile | Detrazione IRPEF |
|---|---|---|---|---|---|---|
| € 80.000 | 20 anni | 4,20% | ~€ 493 | ~€ 3.300 | € 3.300 | € 627 |
| € 150.000 | 20 anni | 4,20% | ~€ 925 | ~€ 6.200 | € 4.000 (limite) | € 760 |
| € 250.000 | 20 anni | 4,20% | ~€ 1.540 | ~€ 10.350 | € 4.000 (limite) | € 760 |
Interessi anno 1 stimati con piano di ammortamento alla francese standard. I valori reali variano in base allo spread applicato dalla banca.
Colpisce il terzo caso: anche con un mutuo da € 250.000 e quasi € 10.400 di interessi nel primo anno, la detrazione è identica a quella del mutuo da € 150.000. Il tetto di € 4.000 è fisso e non scala con l'importo del mutuo — a differenza di quanto molti credono.
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Mutuo cointestato: fino a € 1.520 di beneficio familiare
Qui si nasconde uno dei vantaggi più sottovalutati della normativa. Se il mutuo è intestato a due persone — classicamente i coniugi o i conviventi che acquistano insieme — il limite di € 4.000 si applica a ciascun intestatario pro quota.
Con un mutuo 50/50 su cui si pagano € 12.000 di interessi annui:
- Quota di ciascun mutuatario: € 6.000
- Limite individuale: € 4.000
- Detrazione individuale: 19% × € 4.000 = € 760
- Detrazione familiare complessiva: € 1.520
La condizione perché entrambi fruiscano della detrazione piena è che entrambi abbiano IRPEF sufficiente (cosa quasi sempre vera per due lavoratori dipendenti) e che entrambi indichino la quota di loro competenza nel proprio modello 730 o Redditi PF.
Un errore frequente: uno dei due coniugi "regala" la propria quota all'altro perché "fa meno storie col Fisco". Risultato: uno dei due non beneficia di € 760 che aveva diritto a recuperare. Da evitare.
Come si dichiara: sezione E del 730
Gli interessi passivi del mutuo prima casa vanno inseriti nel rigo E7 del modello 730 (o nel quadro RP del modello Redditi PF, rigo RP7), indicando l'importo effettivamente pagato nell'anno — non il totale del mutuo, né la rata: solo la componente interessi.
I documenti da preparare
Ogni anno la banca (o l'intermediario) deve rilasciare una certificazione degli interessi passivi pagati nell'anno solare precedente. Il documento viene di solito inviato a febbraio e riporta l'importo esatto da inserire nella dichiarazione. Alcuni istituti lo mettono a disposizione nell'area personale online.
Documenti da conservare (non si allegano al 730, ma vanno esibiti in caso di controllo):
- Certificazione interessi passivi rilasciata dalla banca
- Atto notarile di compravendita (per provare la data di acquisto)
- Contratto di mutuo con ipoteca
- Certificato di residenza o autodichiarazione di residenza nell'immobile
Se il datore di lavoro elabora il 730 tramite il sostituto d'imposta (la situazione più comune per i dipendenti), bisogna consegnare la documentazione al CAF o al datore di lavoro entro le scadenze indicate — di solito la prima metà di aprile.
Cinque errori che fanno perdere la detrazione
1. Non trasferire la residenza entro 12 mesi. Il requisito è tassativo. Chi acquista in dicembre 2025 e trasferisce la residenza a febbraio 2027 perde la detrazione per l'anno 2025 e il 2026.
2. Indicare la rata, non gli interessi. Nel rigo E7 va la componente interessi, non la rata mensile totale. La certificazione della banca riporta questo dato separato.
3. Non dichiarare la quota in caso di cointestazione. In un mutuo al 50%, ciascun titolare deve dichiarare il 50% degli interessi totali nel proprio 730. Chi non presenta il 730 (redditi esenti o sotto soglia) perde la propria quota.
4. Dimenticarsi degli oneri accessori. Le spese di istruttoria e perizia sono detraibili insieme agli interessi, nello stesso rigo e nello stesso limite di € 4.000. Si dichiarano nell'anno in cui sono state effettivamente pagate — di solito l'anno di stipula del mutuo.
5. Cambiare destinazione dell'immobile. Se l'abitazione smette di essere la residenza principale (ad esempio perché ci si trasferisce per lavoro), il diritto alla detrazione viene meno dall'anno successivo. Fanno eccezione i trasferimenti per lavoro in altro Comune o all'estero, se la casa resta disponibile e non affittata a terzi.
Surroga e rinegoziazione: si perde qualcosa?
La risposta breve è no, con una condizione.
La surroga del mutuo (portabilità gratuita prevista dalla Legge Bersani, D.L. 7/2007) non fa perdere la detrazione perché l'Agenzia delle Entrate considera il nuovo mutuo in continuità con il vecchio. La condizione è che il capitale surrogato non ecceda il debito residuo alla data della surroga: se la nuova banca eroga più di quanto si doveva, l'eccedenza è un nuovo finanziamento e non è detraibile.
La rinegoziazione con la stessa banca (modifica delle condizioni senza cambio di istituto) non altera in alcun modo il diritto alla detrazione.
Detrazione e TAEG: il costo reale che cambia
Molti mutuatari guardano solo al tasso nominale quando confrontano le offerte. Ma la detrazione fiscale modifica il costo effettivo del mutuo: un tasso nominale al 4,20% diventa, al netto del beneficio IRPEF, un tasso effettivo più basso — specialmente nei primi anni, quando gli interessi sono la componente maggiore della rata.
Un'indicazione di massima: su un mutuo da € 150.000 a 20 anni, la detrazione di € 760 all'anno per i primi 15 anni (fino a quando gli interessi scendono sotto € 4.000) equivale a circa 0,10–0,15 punti percentuali di riduzione del tasso effettivo. Non trasformante, ma reale.
Per capire il costo complessivo dell'operazione — includendo spese di istruttoria, assicurazione obbligatoria e oneri accessori — usa il calcolatore TAEG: ti permette di confrontare offerte diverse su una base omogenea e di vedere l'impatto di ogni voce di costo.
Infine, per un quadro completo di tutte le uscite che accompagnano l'acquisto con mutuo, leggi la nostra guida alle spese del mutuo prima casa: dall'imposta sostitutiva alle spese notarili, fino all'assicurazione incendio scoppio.
I tassi citati (IRS 10 anni a 3,13%, tasso fisso di mercato 4,0–4,2%) sono riferiti ai dati BCE di luglio 2026, aggiornati automaticamente su RateMaster. Le simulazioni hanno scopo illustrativo. Prima di prendere decisioni fiscali, verifica la tua situazione con un CAF, un commercialista o un consulente fiscale iscritto all'albo.