Spese mutuo prima casa: tutte le voci da mettere in bilancio

Chi si avvicina per la prima volta all'acquisto di casa raramente ha in testa un numero chiaro: a quanto ammontano davvero le spese accessorie? Nell'esempio di questa guida — appartamento da 250.000 euro, anticipo del 25%, mutuo da 187.500 euro — le spese una tantum valgono circa 7.700 euro, poco più del 3% del prezzo d'acquisto, senza contare l'eventuale provvigione dell'agenzia immobiliare. È una cifra che per molte famiglie vale diversi mesi di stipendio e che, se ignorata nella fase di pianificazione, può trasformare un acquisto ben congegnato in un'emergenza di liquidità nell'arco di poche settimane.

Punti chiave

• Le spese accessorie del mutuo si dividono in tre categorie: spese bancarie (istruttoria, perizia), spese notarili e fiscali, spese assicurative
• L'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa è dello 0,25%; sale al 2% per i mutui per acquistare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa
• Le spese notarili includono due atti distinti — compravendita e mutuo — con parcelle separate, libere e diverse da studio a studio
• Il TAEG, non il TAN, è l'unica metrica che ingloba le spese bancarie obbligatorie: usalo sempre per confrontare più offerte con il calcolatore TAEG gratuito

1. Spese bancarie: cosa paga la banca prima ancora di erogare

Prima che il mutuo venga deliberato, la banca svolge un'attività istruttoria che ha un costo reale — e che il richiedente paga, nella quasi totalità dei casi.

Commissione di istruttoria

Copre l'analisi del merito creditizio, la verifica dei documenti reddituali e la preparazione della pratica interna. Può essere strutturata in due modi:

• Importo fisso: spesso qualche centinaio di euro, indipendentemente dall'ammontare del mutuo
• Percentuale sul capitale: da zero fino a circa l'1% del finanziamento richiesto

Per un mutuo da 187.500 euro, un'istruttoria allo 0,25% vale 469 euro. Alcune banche — soprattutto quelle online — la azzerano o la includono nelle condizioni promozionali. È riportata nel foglio informativo e nel PIES (il prospetto informativo europeo standardizzato) e deve comparire nel TAEG: se non la vedi nel TAEG, chiedi spiegazioni in forma scritta.

Perizia immobiliare

La banca non può erogare un mutuo senza conoscere il valore reale dell'immobile posto a garanzia. Un perito di fiducia dell'istituto — spesso un ingegnere o un geometra convenzionato — visita la proprietà, verifica la conformità urbanistica e redige una relazione di stima.

Il costo della perizia per un appartamento residenziale è in genere tra 250 e 400 euro. Viene richiesto all'inizio dell'istruttoria e, se il mutuo non viene concesso, è raramente rimborsabile. Come funziona il sopralluogo e cosa fare se la stima è bassa è spiegato nella guida alla perizia immobiliare per il mutuo. Il valore della perizia è inscindibile dal LTV del mutuo: un LTV basso (meno del 60-70%) riduce il rischio percepito dalla banca e, in certi casi, porta a condizioni di tasso migliori.

Spese di gestione del conto corrente

Alcune banche propongono di addebitare la rata su un conto aperto presso di loro, ma non possono imporne l'apertura per concedere il mutuo (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). Per i conti digitali il canone è zero; per i conti tradizionali si arriva anche a 8-10 euro al mese. Su 25 anni, la differenza tra zero e 8 euro mensili vale 2.400 euro — una voce che raramente si considera nel confronto tra istituti.

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2. Spese notarili e fiscali: la componente più rilevante

Le spese notarili sono spesso la sorpresa più grande per chi acquista la prima casa. Il motivo è che non si tratta di un atto solo, ma di due rogiti distinti con due parcelle separate.

Atto di compravendita

Il notaio formalizza il passaggio di proprietà dal venditore all'acquirente. L'onorario è libero: varia in funzione del valore dell'atto, della complessità della pratica e dello studio. Per un appartamento da 250.000 euro, l'onorario si colloca indicativamente tra 1.800 e 3.500 euro; chiedi sempre un preventivo scritto e verifica se comprende IVA e spese anticipate.

All'onorario si aggiungono le imposte sull'acquisto, che cambiano radicalmente a seconda che si tratti di prima o seconda casa:

L'imposta di registro si calcola, di regola, sul prezzo dichiarato nell'atto. Se compri da un privato e sei una persona fisica, puoi chiedere al notaio il prezzo-valore: l'imposta si calcola sul valore catastale, spesso significativamente inferiore al prezzo di mercato. Per un appartamento con rendita catastale di 900 euro, il valore catastale per la prima casa è 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro, e l'imposta di registro al 2% vale circa 2.079 euro (il minimo è 1.000 euro).

Se invece compri da un'impresa con IVA, al posto del registro proporzionale si pagano 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, più l'IVA al 4% sul prezzo. Aliquote e condizioni sono nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della prima casa. Le esenzioni "under 36" su registro, ipotecaria, catastale e imposta sostitutiva sono scadute: valevano solo per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024 (entro il 31 dicembre 2025 se il preliminare era stato registrato entro fine 2024).

Atto di mutuo

È il secondo rogito: l'atto con cui si costituisce l'ipoteca di primo grado sull'immobile a favore della banca. Ha un suo onorario notarile — indicativamente tra 1.200 e 2.500 euro per importi medi — e un'imposta specifica: l'imposta sostitutiva.

L'imposta sostitutiva è calcolata sull'importo del mutuo erogato e sostituisce tutte le imposte di registro, ipotecaria e catastale che altrimenti si applicherebbero all'atto di finanziamento:

• 0,25% dell'importo del mutuo → prima casa agevolata
• 2,00% dell'importo del mutuo → abitazione senza i requisiti prima casa (ad esempio la seconda casa)

Su un mutuo da 187.500 euro per prima casa: 187.500 × 0,25% = 469 euro. Su un mutuo identico per seconda casa: 187.500 × 2% = 3.750 euro. La differenza è rilevante: controllala nel PIES prima della firma.

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3. Spese assicurative: richieste dalla banca o consigliate

Il mutuo porta con sé due tipologie di assicurazione: una quasi sempre richiesta dalla banca nel contratto, l'altra spesso proposta come condizione per accedere al tasso migliore.

Assicurazione incendio e scoppio

In pratica le banche la richiedono quasi sempre nel contratto di mutuo: l'immobile ipotecato deve essere assicurato contro incendio e scoppio per l'intera durata del finanziamento. È una condizione posta dalla banca, quindi controlla cosa prevede il tuo contratto. La banca può proporre la propria polizza, ma il mutuatario ha il diritto di stipularla con qualsiasi compagnia che offra garanzie equivalenti, e la banca è tenuta ad accettarla senza modificare le condizioni del mutuo (art. 28 del D.L. 1/2012, testo su Normattiva).

Il confronto tra la polizza bancaria e quelle del mercato libero può valere alcune decine di euro l'anno (50-100 euro, come ipotesi): moltiplicati per 25 anni, fanno tra 1.250 e 2.500 euro di risparmio potenziale. Il premio dipende da superficie, ubicazione e capitale assicurato; per un appartamento da 90-120 m² si può ipotizzare, come ordine di grandezza, tra 150 e 300 euro annui.

Polizza vita / CPI

La polizza Credit Protection Insurance non è obbligatoria per legge, ma viene spesso abbinata al mutuo come condizione per ottenere un tasso ridotto o come requisito della delibera creditizia. Copre il capitale residuo in caso di decesso o invalidità permanente totale del mutuatario. Se la banca la richiede come condizione, valgono le stesse regole viste per la polizza incendio: puoi proporre una polizza equivalente di un'altra compagnia.

Per un richiedente di 35 anni con un mutuo da 187.500 euro su 25 anni, il premio dipende da età, stato di salute e garanzie incluse. Come ordine di grandezza, una polizza abbinata dalla banca può costare 250-450 euro l'anno, mentre una temporanea caso morte acquistata sul mercato costa spesso molto meno: confronti e calcoli sono nella guida alla polizza vita del mutuo. Attenzione: alcune banche la strutturano come premio unico anticipato incluso nell'importo del mutuo, facendola sparire dalla percezione del cliente. È per questo che il TAEG — che include questa voce quando è obbligatoria ai fini dell'offerta — è indispensabile per confrontare le offerte in modo equo.

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4. Esempio pratico: il quadro completo di un acquisto

Prendiamo un esempio: Marta e Paolo, 35 anni, acquistano un appartamento a 250.000 euro con un anticipo del 25% (62.500 euro) e un mutuo di 187.500 euro a tasso fisso per 25 anni. Il tasso indicativo è del 4,98% (IRS a 25 anni, stima dalla curva AAA della BCE, al 7 ottobre 2026: 3,78%; spread ipotizzato: 1,20%). La rata mensile che ottengono simulando sul calcolatore mutuo a tasso fisso è circa 1.094 euro.

Ma qual è il conto totale da avere in tasca al momento del rogito?

A queste si aggiungono le spese ricorrenti nel tempo (premi ipotizzati a titolo di esempio):

Liquidità necessaria al rogito: anticipo 62.500 € + spese una tantum 7.667 € = circa 70.167 euro. Non 62.500, come potrebbe sembrare guardando solo l'annuncio immobiliare. La differenza, circa 7.700 euro, va pianificata per tempo — non si può improvvisarla nell'ultima settimana. Nell'esempio non è inclusa la provvigione dell'eventuale agenzia immobiliare. Per un calcolo completo di tutte le voci da mettere da parte prima di fare un'offerta — dall'anticipo alle spese notarili fino ai fondi di riserva — la guida quanto anticipo serve per comprare casa offre una checklist dettagliata con esempi numerici.

Una parte del costo si recupera nel tempo: gli interessi del mutuo prima casa e i relativi oneri accessori (come le spese di istruttoria e di perizia) danno diritto alla detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 4.000 euro l'anno, se l'immobile diventa la tua abitazione principale. Requisiti ed esempi sono nella guida alla detrazione degli interessi passivi del mutuo.

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5. Come contenere le spese: cinque mosse concrete

Non tutte le voci sono negoziabili, ma alcune strategie riducono il peso del capitolo accessori in modo significativo.

Confronta i preventivi notarili. L'onorario del notaio è libero e cambia da studio a studio: richiedere preventivi scritti a 2-3 professionisti permette di confrontare le cifre per l'atto di compravendita e per l'atto di mutuo (verifica se comprendono IVA e spese anticipate). Il servizio è lo stesso: cambia il prezzo.

Porta la tua assicurazione incendio. La banca deve accettare qualsiasi polizza con garanzie equivalenti a quella che propone (art. 28 del D.L. 1/2012). Confrontare le offerte sul mercato libero può valere alcune decine di euro l'anno: piccola somma annua, rilevante su 20-25 anni. Lo stesso vale, con differenze di costo spesso più alte, per la polizza vita del mutuo.

Leggi il TAEG prima del TAN. Il TAEG include le spese di istruttoria e le assicurazioni obbligatorie ai fini del tasso: è l'unico metro di confronto equo tra offerte diverse. Usa il calcolatore TAEG per inserire tutte le voci e vedere il costo reale del finanziamento.

Prepara la documentazione in anticipo. Un fascicolo completo riduce i tempi di istruttoria e, in certi casi, le spese interne della banca. La nostra guida ai documenti necessari per richiedere il mutuo elenca tutto quello che serve, dal compromesso all'ultima busta paga.

Chiedi il costo della perizia prima di avviare la pratica. Chiedi per iscritto quanto costa, chi la esegue e se il costo viene restituito nel caso il mutuo non sia concesso. Il funzionamento della perizia e il suo effetto sull'importo finanziabile sono spiegati nella guida alla perizia immobiliare per il mutuo.

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Le aliquote fiscali e le soglie minime riportate fanno riferimento alla normativa in vigore a ottobre 2026, secondo l'Agenzia delle Entrate. L'IRS a 25 anni (3,78% al 7 ottobre 2026) è una stima dalla curva dei tassi AAA della BCE. Gli onorari notarili e i premi assicurativi indicati sono stime indicative: il preventivo definitivo dipende dallo studio notarile, dall'immobile e dalle condizioni di ogni singola banca. Prima di sottoscrivere qualsiasi contratto, confronta più offerte (PIES) e verifica importi e aliquote con il notaio.

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