Chi si avvicina per la prima volta all'acquisto di casa raramente ha in testa un numero chiaro: a quanto ammontano davvero le spese accessorie? La risposta, nel caso di una prima casa con anticipo del 25%, oscilla tra il 3 e il 5% del prezzo d'acquisto — una cifra che per molte famiglie vale diversi mesi di stipendio e che, se ignorata nella fase di pianificazione, può trasformare un acquisto ben congegnato in un'emergenza di liquidità nell'arco di poche settimane.
Punti chiave
- Le spese accessorie del mutuo si dividono in tre categorie: spese bancarie (istruttoria, perizia), spese notarili e fiscali, spese assicurative
- L'imposta sostitutiva sul mutuo è agevolata allo 0,25% per la prima casa, contro il 2,00% per i finanziamenti non agevolati
- Le spese notarili includono due atti distinti — compravendita e mutuo — con parcelle separate e negoziabili
- Il TAEG, non il TAN, è l'unica metrica che ingloba le spese bancarie obbligatorie: usalo sempre per confrontare più offerte con il calcolatore TAEG gratuito
1. Spese bancarie: cosa paga la banca prima ancora di erogare
Prima che il mutuo venga deliberato, la banca svolge un'attività istruttoria che ha un costo reale — e che il richiedente paga, nella quasi totalità dei casi.
Commissione di istruttoria
Copre l'analisi del merito creditizio, la verifica dei documenti reddituali e la preparazione della pratica interna. Può essere strutturata in due modi:
- Importo fisso: da 150 a 800 euro, indipendentemente dall'ammontare del mutuo
- Percentuale sul capitale: tra lo 0,10% e lo 0,30% del finanziamento richiesto
Per un mutuo da 187.500 euro, un'istruttoria allo 0,25% vale 469 euro. Alcune banche — soprattutto quelle online — la azzerano o la includono nelle condizioni promozionali. È sempre riportata nel Foglio Informativo Standardizzato (FIS) e deve comparire nel TAEG: se non la vedi nel TAEG, chiedi spiegazioni in forma scritta.
Perizia immobiliare
La banca non può erogare un mutuo senza conoscere il valore reale dell'immobile posto a garanzia. Un perito di fiducia dell'istituto — spesso un ingegnere o un geometra convenzionato — visita la proprietà, verifica la conformità urbanistica e redige una relazione di stima.
Il costo della perizia per un appartamento residenziale è in genere tra 280 e 450 euro. Viene richiesto all'inizio dell'istruttoria e, se il mutuo non viene concesso, è raramente rimborsabile. Questo rende il valore della perizia inscindibile dal LTV del mutuo: un LTV basso (meno del 60-70%) riduce il rischio percepito dalla banca e, in certi casi, porta a condizioni di tasso migliori.
Spese di gestione del conto corrente
La banca richiede quasi sempre di accreditare la rata su un conto corrente interno. Per i conti digitali il canone è zero; per i conti tradizionali si arriva anche a 8-10 euro al mese. Su 25 anni, la differenza tra zero e 8 euro mensili vale 2.400 euro — una voce che raramente si considera nel confronto tra istituti.
2. Spese notarili e fiscali: la componente più rilevante
Le spese notarili sono spesso la sorpresa più grande per chi acquista la prima casa. Il motivo è che non si tratta di un atto solo, ma di due rogiti distinti con due parcelle separate.
Atto di compravendita
Il notaio formalizza il passaggio di proprietà dal venditore all'acquirente. L'onorario è libero (la tariffa unica è stata abolita con il DPR 137/2012) e varia in funzione del valore dell'atto e della complessità della pratica. Per un appartamento da 250.000 euro, l'onorario si colloca tipicamente tra 1.800 e 3.500 euro.
All'onorario si aggiungono le imposte sull'acquisto, che cambiano radicalmente a seconda che si tratti di prima o seconda casa:
| Voce fiscale | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (min. 1.000 €) | 9% del valore catastale |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fisso) | 50 € (fisso) |
| Imposta catastale | 50 € (fisso) | 50 € (fisso) |
| IVA (solo acquisto da impresa) | 4% del corrispettivo | 10% del corrispettivo |
La base imponibile per l'imposta di registro è il valore catastale, non il prezzo di vendita — una distinzione importante, perché il valore catastale degli immobili italiani è spesso significativamente inferiore al prezzo di mercato. Per un appartamento con rendita catastale rivalutata di 900 euro, il valore catastale ai fini del registro è 900 × 115,5 = 103.950 euro, e l'imposta di registro al 2% vale circa 2.079 euro.
Atto di mutuo
È il secondo rogito: l'atto con cui si costituisce l'ipoteca di primo grado sull'immobile a favore della banca. Ha un suo onorario notarile — tra 1.200 e 2.500 euro per importi medi — e un'imposta specifica: l'imposta sostitutiva.
L'imposta sostitutiva è calcolata sull'importo del mutuo erogato e sostituisce tutte le imposte di registro, ipotecaria e catastale che altrimenti si applicherebbero all'atto di finanziamento:
- 0,25% dell'importo del mutuo → prima casa agevolata
- 2,00% dell'importo del mutuo → seconda casa o mutui non agevolati
Su un mutuo da 187.500 euro per prima casa: 187.500 × 0,25% = 469 euro. Su un mutuo identico per seconda casa: 187.500 × 2% = 3.750 euro. La differenza è rilevante e raramente comunicata con chiarezza prima della firma.
3. Spese assicurative: obbligatorie e raccomandate
Il mutuo porta con sé due tipologie di assicurazione: una imposta dalla legge, l'altra spesso richiesta dalla banca come condizione di accesso al tasso migliore.
Assicurazione incendio e scoppio
È obbligatoria per legge (L. 1745/1962 e normativa bancaria successiva): l'immobile ipotecato deve essere assicurato contro i rischi di incendio per l'intera durata del finanziamento. La banca ha il diritto di proporla, ma il mutuatario ha il diritto di stipularla con qualsiasi compagnia che offra copertura equivalente — e la banca è obbligata ad accettarla (art. 28 del D.Lgs. 141/2010).
Il confronto tra la polizza bancaria e quelle del mercato libero vale spesso 50-100 euro l'anno: moltiplicati per 25 anni, fanno tra 1.250 e 2.500 euro di risparmio potenziale. Il premio tipico per un appartamento da 90-120 m² oscilla tra 150 e 300 euro annui.
Polizza vita / CPI
La polizza Credit Protection Insurance non è obbligatoria, ma viene spesso abbinata al mutuo come condizione per ottenere un tasso ridotto o come requisito esplicito della delibera creditizia. Copre il capitale residuo in caso di decesso o invalidità permanente totale del mutuatario.
Per un richiedente di 35 anni con un mutuo da 187.500 euro su 25 anni, il premio annuo orientativo è tra 350 e 700 euro. Attenzione: alcune banche la strutturano come premio unico anticipato incluso nell'importo del mutuo, facendola sparire dalla percezione del cliente. È per questo che il TAEG — che include questa voce quando è obbligatoria ai fini dell'offerta — è indispensabile per confrontare le offerte in modo equo.
4. Esempio pratico: il quadro completo di un acquisto reale
Marta e Paolo, 35 anni, acquistano un appartamento a 250.000 euro con un anticipo del 25% (62.500 euro) e un mutuo di 187.500 euro a tasso fisso per 25 anni. Il tasso indicativo è del 4,47% (IRS a 25 anni: 3,63%; spread bancario: 0,84%; fonte BCE, luglio 2026). La rata mensile che ottengono simulando sul calcolatore mutuo a tasso fisso è circa 1.030 euro.
Ma qual è il conto totale da avere in tasca al momento del rogito?
| Voce di spesa | Importo stimato |
|---|---|
| Istruttoria bancaria (0,25% × 187.500 €) | 469 € |
| Perizia immobiliare | 350 € |
| Imposta di registro (2% × val. cat. ~103.950 €) | 2.079 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € |
| Notaio — atto di compravendita | 2.400 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25% × 187.500 €) | 469 € |
| Notaio — atto di mutuo | 1.800 € |
| Totale spese una tantum | 7.667 € |
A queste si aggiungono le spese ricorrenti nel tempo:
| Voce assicurativa | Stima annua | Su 25 anni |
|---|---|---|
| Assicurazione incendio/scoppio | 200 €/anno | 5.000 € |
| Polizza vita CPI | 450 €/anno | 11.250 € |
| Totale assicurativo su 25 anni | — | 16.250 € |
Liquidità necessaria al rogito: anticipo 62.500 € + spese una tantum 7.667 € = circa 70.167 euro. Non 62.500, come potrebbe sembrare guardando solo l'annuncio immobiliare. La differenza di quasi 8.000 euro va pianificata per tempo — non si può improvvisarla nell'ultima settimana.
5. Come contenere le spese: cinque mosse concrete
Non tutte le voci sono negoziabili, ma alcune strategie riducono il peso del capitolo accessori in modo significativo.
Confronta i preventivi notarili. L'onorario del notaio è libero: richiedere preventivi a 2-3 professionisti può far risparmiare tra 1.000 e 2.000 euro complessivi tra atto di compravendita e atto di mutuo. Il servizio non cambia: la qualità del rogito è garantita dall'iscrizione al Consiglio Notarile.
Porta la tua assicurazione incendio. La banca deve accettare qualsiasi polizza con copertura equivalente a quella che propone. Confrontare le offerte sul mercato libero può valere 50-100 euro l'anno: piccola somma annua, rilevante su 20-25 anni.
Leggi il TAEG prima del TAN. Il TAEG include le spese di istruttoria e le assicurazioni obbligatorie ai fini del tasso: è l'unico metro di confronto equo tra offerte diverse. Usa il calcolatore TAEG per inserire tutte le voci e vedere il costo reale del finanziamento.
Prepara la documentazione in anticipo. Un fascicolo completo riduce i tempi di istruttoria e, in certi casi, le spese interne della banca. La nostra guida ai documenti necessari per richiedere il mutuo elenca tutto quello che serve, dal compromesso all'ultima busta paga.
Valuta il timing della perizia. Alcune banche consentono di presentare una perizia di parte già predisposta prima di avviare l'istruttoria, riducendo i tempi. Non tutte la accettano, ma vale la pena chiedere: in un mercato immobiliare competitivo, velocizzare l'istruttoria può fare la differenza sull'accettazione della proposta d'acquisto.
Le aliquote fiscali e le soglie minime riportate fanno riferimento alla normativa vigente ad agosto 2026. I tassi IRS citati (IRS 25 anni al 3,63%) sono aggiornati al 10 luglio 2026 (fonte: BCE, curva AAA). Gli onorari notarili e i premi assicurativi indicati sono stime di mercato: il preventivo definitivo dipende dallo studio notarile, dall'immobile e dalle condizioni di ogni singola banca. Prima di sottoscrivere qualsiasi contratto, si raccomanda di confrontare più offerte e, se necessario, di consultare un consulente finanziario indipendente iscritto all'OCF (Organismo dei Consulenti Finanziari).