Fondo di Garanzia Prima Casa 2026: cos'è, requisiti e come richiederlo

Quarantamila euro. È la cifra che blocca la maggior parte dei giovani acquirenti davanti alla porta di un appartamento da 200.000 euro: il 20% di anticipo che le banche chiedono quasi sempre per approvare un mutuo prima casa. Il Fondo di Garanzia Prima Casa esiste proprio per spostare quel paletto — non eliminandolo del tutto, ma portandolo a 20.000 euro, o anche meno, in base alla categoria di appartenenza.

Punti chiave

• Il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap per conto del MEF) garantisce il 50% della quota capitale (80% o più per le categorie prioritarie), permettendo alle banche di finanziare oltre l'80% del valore
• Per le categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali e numerose, inquilini delle case popolari) con ISEE entro i limiti e mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia sale all'80%, condizioni prorogate fino al 31 dicembre 2027; da agosto 2026 vale anche per le persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi, con ISEE fino a 40.000 euro
• Le esenzioni fiscali "under 36" sull'acquisto (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) non valgono più per i rogiti del 2026: restano le normali agevolazioni prima casa
• La domanda non si fa a Consap direttamente: la banca aderente la presenta per conto del cliente; Consap comunica l'esito alla banca entro e non oltre 20 giorni
• Acquistare con il Fondo non è gratis: su 180.000 euro a 25 anni (IRS 25 anni stimato dalla curva AAA della BCE + spread 1%, circa 4,64% a metà ottobre 2026) si pagano circa 113 euro mensili in più rispetto a chi può versare il 20% di anticipo, con 13.800 euro di interessi aggiuntivi sull'intera durata
• L'immobile deve essere prima casa non di lusso, il mutuo non può superare 250.000 euro e il richiedente non può essere proprietario di altri immobili residenziali

Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa e chi lo gestisce

Il Fondo di Garanzia Prima Casa è uno strumento pubblico istituito dalla Legge di Stabilità 2014 (Legge 147/2013) e gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) su mandato del Ministero dell'Economia e delle Finanze.

In parole semplici funziona così: la banca concede il mutuo con un LTV (rapporto tra importo del finanziamento e valore dell'immobile) superiore all'80%, cosa che normalmente non farebbe perché sarebbe troppo rischiosa. Il Fondo garantisce una quota del capitale del mutuo, cioè si fa carico di una parte del rischio al posto del cliente. In caso di insolvenza, Consap rimborsa la banca fino alla percentuale garantita; il cliente, dal canto suo, resta comunque obbligato a restituire il debito.

Quanto copre la garanzia

La garanzia standard è del 50% della quota capitale per la generalità dei richiedenti. Per le categorie prioritarie — giovani coppie in cui almeno uno ha meno di 36 anni, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, giovani under 36, famiglie numerose — la garanzia sale all'80% se l'ISEE non supera i 40.000 euro e il mutuo supera l'80% del prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi. Per le famiglie numerose con quattro o cinque e più figli sotto i 21 anni le soglie ISEE sono più alte (45.000 e 50.000 euro). Dal 3 agosto 2026 la garanzia all'80% vale anche per le persone con disabilità grave (art. 3, comma 3, L. 104/1992) e per alcuni familiari conviventi, con ISEE fino a 40.000 euro. Queste condizioni potenziate valgono per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (fonte: Consap).

Dal punto di vista pratico, un'istituzione bancaria disposta a concedere un mutuo con l'80% di garanzia statale può accettare LTV fino al 90–95%, portando l'anticipo richiesto dal 20% "canonico" al 5–10% del valore dell'immobile.

Chi può richiederlo: i requisiti 2026

Il Fondo non è riservato solo ai giovani, ma le condizioni di accesso variano. La tabella di riepilogo:

Non è necessario avere meno di 36 anni per accedere al Fondo: anche i richiedenti più adulti possono usufruire della garanzia al 50%. La differenza è che con la garanzia al 50% la banca è meno disposta ad abbassare l'LTV in modo significativo, quindi l'anticipo richiesto dipende dalla singola banca.

E il "bonus under 36" fiscale? Non c'è più

Fino al 2024 gli under 36 con ISEE entro 40.000 euro non pagavano le imposte di registro, ipotecaria e catastale né l'imposta sostitutiva sul mutuo. Quelle esenzioni non sono state rinnovate: valevano solo per i rogiti stipulati entro il 2024 (o entro il 2025 per chi aveva sottoscritto e registrato il preliminare entro fine 2024), come ricorda l'Agenzia delle Entrate.

Nel 2026 un giovane acquirente paga quindi le normali imposte prima casa, che restano comunque vantaggiose:

• imposta di registro al 2% sul valore catastale se compra da un privato (oppure IVA al 4% se compra da un'impresa costruttrice che vende con IVA), con imposte ipotecaria e catastale fisse;
• imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, invece del 2% previsto per la seconda casa.

Agli under 36 resta la garanzia potenziata del Fondo (condivisa con le altre categorie prioritarie), che è anche la più utile quando manca l'anticipo.

Un calcolo reale: quanto cambia la rata

Prendere il Fondo significa prendere un mutuo più grande. Conviene farlo? Dipende da quanto anticipo si ha disponibile. Il numero che aiuta a decidere è questo: la differenza mensile tra chi versa il 20% e chi versa il 10%, calcolata sullo stesso tasso.

Prendiamo un esempio concreto con i tassi di mercato attuali:

• Immobile: 200.000 euro
• Durata: 25 anni
• Tasso fisso di riferimento: IRS 25 anni (stima dalla curva AAA della BCE) al 15 ottobre 2026: 3,64% + spread bancario 1,00% = 4,64% annuo

Il Fondo costa: in questo scenario si pagano 113 euro al mese in più per 25 anni, per un totale di circa 13.800 euro di interessi aggiuntivi. In cambio si evita di immobilizzare 20.000 euro nell'anticipo — liquidità che può restare investita o essere usata per i costi accessori (notaio, agenzia, ristrutturazione).

La scelta dipende da una sola domanda pratica: ho 40.000 euro da versare il giorno del rogito? Se la risposta è no, il Fondo non è un lusso — è l'unico modo per comprare.

Per simulare la tua rata con il tasso attuale e la durata che preferisci, usa il calcolatore mutuo a tasso fisso. Se vuoi capire il costo reale complessivo includendo spese di istruttoria e polizze, il calcolo TAEG ti dà il confronto su base omogenea.

Come si fa domanda: la procedura passo per passo

Fase 1: scegli una banca aderente

Non tutte le banche aderiscono al Fondo. L'elenco degli istituti convenzionati è pubblicato sul sito di Consap e si aggiorna periodicamente. Tra gli aderenti figurano, per esempio, Intesa Sanpaolo, Banco BPM, BPER Banca e Monte dei Paschi di Siena, oltre a molte banche di credito cooperativo: l'elenco cambia, verificalo su Consap. Conviene sempre confrontare le offerte di più banche aderenti: il fatto che tutte possano accedere al Fondo non significa che offrano le stesse condizioni.

Fase 2: presenta la domanda tramite la banca

La richiesta di ammissione al Fondo viene inviata dalla banca a Consap, non dal cliente. Tu fornisci la documentazione standard per il mutuo (redditi, dichiarazioni, documenti sull'immobile) più l'autocertificazione dei requisiti previsti dal Fondo. La lista completa di documenti utili è descritta nella nostra guida sui documenti necessari per richiedere un mutuo.

Fase 3: istruttoria Consap

Consap comunica l'esito alla banca entro e non oltre 20 giorni. Se la domanda è approvata, la garanzia viene rilasciata in via preliminare. L'iter si conclude al momento dell'erogazione del mutuo.

Fase 4: firma e rogito

Con la garanzia confermata, la banca procede all'erogazione del mutuo. Il rogito avviene normalmente davanti al notaio, che registra anche l'ipoteca. La presenza della garanzia statale non modifica la struttura dell'atto notarile.

Domande frequenti

Il Fondo copre anche la ristrutturazione?

Solo insieme all'acquisto: il Fondo copre i mutui per comprare la prima casa, anche con interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico, ma non un mutuo destinato soltanto a ristrutturare una casa che già possiedi (lo precisa Consap).

Posso usare il Fondo se già ho un mutuo in corso?

In linea generale no, se il mutuo in corso riguarda un altro immobile residenziale di tua proprietà. Il requisito riguarda la proprietà: alla data della domanda di mutuo non devi possedere altri immobili a uso abitativo, anche all'estero (salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli). Se stai vendendo la casa attuale, verifica con la banca i tempi della domanda rispetto al rogito di vendita.

Quanto vale prima capire quante rate posso sostenere?

Prima di presentare qualsiasi domanda, conviene rispondere alla domanda di base: quanto posso chiedere di mutuo?. Le banche applicano di solito il vincolo della rata-reddito: la rata mensile non deve superare il 30–35% del reddito netto. Con un Fondo che aumenta il mutuo del 10–12%, verifica sempre che la rata rimanga dentro quella soglia.

La garanzia statale mi protegge se non riesco a pagare?

No. La garanzia protegge la banca, non il cliente. In caso di difficoltà, Consap rimborsa la banca la quota garantita, ma il debitore rimane obbligato verso Consap per lo stesso importo. Esistono strumenti separati — come la sospensione delle rate per eventi imprevisti (Fondo Gasparrini) — che tutelano direttamente il mutuatario.

Il tasso che la banca mi offre con il Fondo è lo stesso?

Non necessariamente. Alcune banche applicano uno spread leggermente più basso per i mutui con garanzia Consap, perché il rischio di credito è parzialmente trasferito allo Stato. Altre invece mantengono le stesse condizioni di mercato. Per questo confrontare più offerte è indispensabile, usando il TAEG come unica base di confronto: il calcolo TAEG ti permette di allineare tutte le offerte sullo stesso denominatore.

In sintesi: quando il Fondo fa davvero la differenza

Il Fondo di Garanzia Prima Casa non è per tutti. Se hai già il 20–25% di anticipo disponibile e un reddito stabile, probabilmente ti conviene trattare direttamente con la banca le condizioni standard, senza aggiungere lo strato burocratico della garanzia. Il Fondo è lo strumento giusto in due situazioni specifiche:

1. Non hai abbastanza anticipo per raggiungere l'LTV 80% che le banche chiedono normalmente.
2. Rientri in una categoria prioritaria con ISEE sotto 40.000 euro: la garanzia all'80% è il modo più efficace per ottenere un mutuo che copra quasi tutto il prezzo.

In entrambi i casi il Fondo non abbassa il costo del mutuo — lo rende accessibile. La differenza è importante: non è uno sconto, è una chiave d'accesso. I 113 euro mensili in più dell'esempio sopra sono il prezzo di quella chiave.

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I tassi citati in questo articolo (IRS 25 anni 3,64%, stima dalla curva AAA della BCE; spread 1,00%) si riferiscono al 15 ottobre 2026 (andamento aggiornato nell'Osservatorio Tassi). Le condizioni effettive variano da banca a banca e nel tempo. Requisiti e percentuali del Fondo sono quelli pubblicati da Consap a ottobre 2026: verifica sempre le condizioni aggiornate con la banca e il notaio prima della firma.

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