Surroga del mutuo 2026: quando conviene davvero cambiare banca

La surroga permette di spostare il mutuo in un'altra banca senza costi per il cliente e senza penali. Non è però una scorciatoia sempre conveniente: con i tassi di mercato in salita nel 2026, chi ha un fisso al 4,20% troverebbe oggi, stimando un fisso a 18 anni come IRS più 1,2% di spread, un tasso intorno al 4,97%: più caro del suo. La domanda giusta non è "posso farla?", ma "quanto è lontano il mio tasso da quello che trovo adesso?".

Punti chiave

• La surroga è gratuita per legge: nessuna commissione né spesa di istruttoria, nessuna penale, notaio a carico della banca che subentra (art. 120-quater TUB).
• Il nuovo mutuo copre il debito residuo: l'importo non può aumentare. Tasso, tipo di tasso e durata si concordano con la nuova banca.
• La procedura deve concludersi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta alla nuova banca di acquisire il debito residuo; se il ritardo dipende dalla banca originaria, questa deve risarcire il cliente nella misura dell'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
• Su 150.000 € residui in 18 anni, passare da un fisso al 5,60% a uno al 4,97% fa risparmiare circa 52 € al mese; passare da un fisso al 4,20% al 4,97% costerebbe circa 61 € in più.

Cosa dice la legge: l'art. 120-quater TUB

La portabilità del mutuo nasce con il decreto Bersani (D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007) ed è oggi disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario. Le regole che contano:

• Nessun costo per te. Gli intermediari non possono applicare al cliente costi di alcun genere, neanche indiretti, per le formalità della surroga, né spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali (comma 4). Di conseguenza notaio e valutazione dell'immobile, quando servono, restano a carico della banca che subentra.
• Nessuna penale e nessun ostacolo. La surroga trasferisce il contratto alle condizioni pattuite con la nuova banca, "con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura" (comma 3). È nullo ogni patto che la impedisca o la renda onerosa (comma 6): la banca originaria non può ostacolarla.
• Ipoteca e garanzie. La nuova banca subentra nelle garanzie, personali e reali, collegate al mutuo (comma 2).
• Importo uguale al debito residuo. La nuova banca acquisisce dalla vecchia l'esatto importo del debito residuo (comma 7). Tasso, tipo di tasso e durata sono quelli concordati con lei; se vuoi più liquidità serve un altro finanziamento, con costi propri.
• Benefici fiscali. La surroga non li fa venire meno (comma 8).
• Tempi. La surroga deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria il debito residuo. Se non succede per cause dovute alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente nella misura dell'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (comma 7).

Come funziona e quanto ci vuole

1. Chiedi un'offerta di surroga a una o più banche: il prospetto informativo europeo (PIES) riporta tasso, TAEG e rata calcolati sul tuo debito residuo e sulla durata che vuoi.
2. La banca valuta il tuo profilo. Esamina reddito e merito creditizio e può rifiutare: ritardi nei pagamenti o segnalazioni nelle banche dati creditizie possono pesare.
3. Chiedi alla nuova banca di acquisire il debito residuo. Da questa richiesta decorrono i 30 giorni lavorativi del comma 7.
4. Firma dell'atto di surroga davanti al notaio, a spese della banca che subentra: il vecchio mutuo si estingue.
5. Parte il nuovo piano con il tasso e la durata concordati.

Il termine di 30 giorni lavorativi decorre dal terzo passaggio, non dal primo contatto con la banca: i tempi complessivi possono quindi risultare più lunghi. Continua a pagare le rate del vecchio mutuo fino al perfezionamento.

Un esempio con i tassi di ottobre 2026: 150.000 € residui, 18 anni

Per stimare un fisso nuovo a 18 anni usiamo l'IRS a 20 anni, la scadenza standard più vicina: 3,77% (stima dalla curva AAA della BCE al 7 ottobre 2026) più uno spread di 1,2%, cioè 4,97%. Per un variabile nuovo, Euribor a 3 mesi (media di settembre 2026) 2,635% più 1,2% di spread, cioè 3,835%. Sono valori indicativi: lo spread reale varia per banca e profilo.

Interessi residui calcolati con tassi costanti per i 216 mesi rimanenti.

• Caso A: il tuo fisso al 4,20% costa meno di un fisso nuovo stimato al 4,97%. Surrogare farebbe pagare 13.231 € in più.
• Caso B: con un fisso più alto del mercato la surroga fa risparmiare 51,64 € al mese e 11.154 € di interessi.
• Caso C: l'Euribor è lo stesso, cambia lo spread. Il risparmio è lo scarto di 0,8 punti di spread e non dipende dall'andamento dell'Euribor: è la parte "sicura" del vantaggio di una surroga tra variabili.
• Caso D: passare dal variabile al fisso non fa risparmiare, costa circa 27 € al mese in più oggi e compra la certezza della rata. È la valutazione di fisso o variabile, non un risparmio.

Un'alternativa alla rata più bassa. Nel caso B, tenendo la rata attuale (1.103,76 €) e concordando con la nuova banca una durata più breve, il mutuo si chiude in circa 16 anni e 9 mesi invece di 18 e gli interessi totali scendono da 88.412 € a circa 70.980 €: circa 17.400 € in meno, contro gli 11.154 € del caso con rata ridotta. Lo stesso risultato si ottiene versando ogni mese la differenza come rimborso parziale, senza penali sui mutui casa stipulati da persone fisiche dal 2007 (dal 2 febbraio per l'acquisto della prima casa, dal 3 aprile negli altri casi; art. 120-ter TUB).

Poiché la surroga non ha costi, il vantaggio parte dalla prima rata: non c'è un punto di pareggio da ripagare, come in una sostituzione con spese. Il test è un altro: il nuovo tasso, con TAEG e prodotti accessori, deve essere davvero più basso del tuo. Come ordine di grandezza, su 150.000 € e 18 anni ogni 0,10 punti di tasso valgono circa 8 € al mese e mezzo punto circa 41 €. Puoi rifare il calcolo con i tuoi numeri nel calcolatore del mutuo a tasso fisso o in quello del mutuo a tasso variabile; IRS ed Euribor aggiornati sono nell'Osservatorio Tassi.

Quando la surroga non conviene

• Il tuo tasso è già sotto il mercato (caso A). Se il tuo fisso è inferiore all'IRS di oggi più lo spread che ti proporrebbero, un nuovo fisso costa di più.
• Le condizioni accessorie annullano il vantaggio. Se la nuova banca chiede polizze, conto corrente o altri prodotti, il loro costo va sommato: 300 € l'anno su 150.000 € in 18 anni alzano il TAEG di circa 0,3 punti. Confronta il TAEG, non il TAN, con il calcolatore TAEG.
• Capitale o durata residua sono piccoli. Con 30.000 € residui e 3 anni, passare dal 5,60% al 4,97% fa risparmiare 8,51 € al mese e circa 306 € in tutto (con 40.000 € e 5 anni: 11,59 € al mese e circa 696 €). Resta un guadagno, ma modesto.
• Allunghi la durata solo per abbassare la rata. Nel caso B, portare il mutuo da 18 a 25 anni al 4,97% riduce la rata a 874,27 € (circa 229 € in meno degli attuali 1.103,76 €) ma fa salire gli interessi totali da 88.412 € a 112.280 €, circa 23.900 € in più. Una rata più bassa non è un risparmio.
• Passi al fisso per tranquillità (caso D): è una scelta di rischio, non di costo.
• La nuova banca può rifiutare. Se hai ritardi recenti o altre segnalazioni, prima sistema la posizione.

Surroga, rinegoziazione, sostituzione

Sono tre strade diverse per cambiare un mutuo:

La rinegoziazione, cioè la variazione delle condizioni del contratto in essere pattuita con scrittura privata anche non autenticata, è prevista dal comma 5 dello stesso articolo. Surroga e rinegoziazione non si escludono: se la tua banca sa che hai in mano un'offerta di surroga, può decidere di migliorare le sue condizioni. Per la procedura leggi come funziona la rinegoziazione e come incide lo spread del mutuo. Se ti serve più denaro la surroga non basta: confronta il costo (TAEG) di una sostituzione o di un finanziamento separato.

Prima di chiedere una surroga

1. Prendi dall'ultimo estratto debito residuo, rata, tasso (indice più spread) e durata residua.
2. Chiedi a due o tre banche l'offerta con lo stesso capitale e la stessa durata e confronta TAN e TAEG.
3. Moltiplica la differenza di rata per i mesi residui e sottrai il costo di eventuali prodotti accessori: a parità di tipo di tasso, se il saldo è positivo la surroga conviene.
4. Verifica cap, floor e spread, e per quanto tempo l'offerta resta valida.
5. Non interrompere i pagamenti: la banca originaria resta il tuo creditore fino alla firma.
6. Annota la data in cui chiedi alla nuova banca di acquisire il debito residuo: da lì decorrono i 30 giorni lavorativi.

Se la banca ti addebita costi per le formalità o accumula ritardi, conserva la documentazione e presenta un reclamo scritto; se la risposta non ti soddisfa puoi valutare un ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario.

Calcoli con ammortamento alla francese e 216 rate residue; spread indicativo dell'1,2%. Sono simulazioni, non offerte: il tasso reale dipende dal profilo e dalla banca. Testo di legge: art. 120-quater TUB.