Mutuo tasso fisso o variabile 2026: quale conviene con i tassi in salita

Con l'IRS a 25 anni (stima dalla curva AAA della BCE, 7 ottobre 2026) al 3,78% e l'Euribor a 3 mesi (media di settembre 2026) al 2,635%, un mutuo da 200.000 € in 25 anni costa 1.038 € al mese a tasso variabile e 1.167 € a tasso fisso. Sono 129 € di differenza ogni mese: il prezzo che il fisso chiede per garantirti che la rata non cambi mai.

Con la BCE che ha alzato i tassi a giugno e a settembre 2026, la domanda utile non è "quale parte più basso?", ma "di quanto deve salire l'Euribor perché il variabile smetta di convenire, e quanto mi costa se succede presto?". Qui la risposta è fatta di numeri, non di previsioni.

Punti chiave

• A tassi invariati il variabile costa circa 38.800 € di interessi in meno in 25 anni. Il fisso conviene solo se l'Euribor a 3 mesi, in media sull'intera durata, supera il 3,78%.
• Conta anche quando arriva il rialzo: +2 punti fin dal primo anno costano circa 30.500 € più del fisso, gli stessi +2 punti dopo cinque anni circa 6.900 €.
• Con l'Euribor a +2 punti la rata variabile passerebbe da 1.038 € a 1.269 € (+231 €): è questo il numero da confrontare con il tuo reddito.
• Fisso e variabile non sono una scelta per sempre: per i mutui casa di persone fisiche non ci sono penali di estinzione e la surroga è gratuita.

I numeri di ottobre 2026: 200.000 € in 25 anni

Per confrontare ad armi pari usiamo lo stesso mutuo (200.000 €, 25 anni, ammortamento alla francese) e lo stesso spread, 1,2%. È un'ipotesi di lavoro: lo spread reale dipende da banca, durata, LTV e profilo e lo spread del fisso può essere diverso da quello del variabile.

Euribor 3 mesi: media di settembre 2026 (BCE). IRS a 25 anni: stima dalla curva AAA della BCE al 7 ottobre 2026. Valori aggiornati e storico nell'Osservatorio Tassi.

Il fisso costa 1.552 € in più ogni anno fin dalla prima rata. Il variabile parte più in basso, ma la rata viene ricalcolata sull'Euribor del momento a ogni revisione prevista dal contratto. Perché il fisso parte più alto? Perché si basa sull'IRS, cioè sulle attese del mercato sui tassi dei prossimi 25 anni, mentre il variabile segue il costo del denaro a 3 mesi: come si forma il tasso lo spieghiamo in IRS e mutuo fisso. Per il tuo importo e la tua durata puoi rifare il calcolo con il calcolatore del mutuo a tasso fisso.

Il punto di pareggio: di quanto deve salire l'Euribor

Con lo stesso spread, fisso e variabile costano uguale se l'Euribor a 3 mesi, in media sull'intera durata del mutuo, arriva al livello dell'IRS: 3,78%, cioè circa 1,15 punti sopra la media di settembre. In prima approssimazione l'IRS a 25 anni è il livello medio dei tassi a breve che il mercato si aspetta nei prossimi 25 anni: se la media reale sarà più bassa vince il variabile, se sarà più alta vince il fisso.

Il pareggio, però, non è una soglia fissa: dipende da quando arriva il rialzo. I primi anni pesano di più perché il capitale da rimborsare è ancora alto. Ricalcolando la rata sul debito residuo a ogni cambio di tasso:

• un Euribor più alto di 2 punti (4,635%) fin dall'inizio costa 30.497 € più del fisso;
• lo stesso rialzo dopo 2 anni costa 20.579 € più del fisso;
• lo stesso rialzo dopo 5 anni costa 6.906 € più del fisso;
• un rialzo di 1 punto fin dall'inizio non basta: il variabile resterebbe più conveniente di circa 5.000 €.

Se prevedi di estinguere, vendere o fare una surroga prima della scadenza, conta il periodo in cui il mutuo resta davvero in vita, non i 25 anni.

E con altre durate? Il punto di pareggio resta vicino all'IRS della scadenza corrispondente; cambia l'entità dei numeri, perché una durata più lunga moltiplica gli interessi (a parità di spread, 1,2%):

Per scegliere la durata c'è una guida dedicata: come scegliere la durata del mutuo.

Stress test: cosa succede alla rata se l'Euribor sale

Il calcolo è quello del calcolatore del mutuo a tasso variabile: rata ricalcolata sull'intero capitale e sull'intera durata, con spread invariato.

Il test che decide la scelta è uno solo: la rata a +2 punti è sostenibile con il tuo reddito? Nessuna legge fissa un limite e ogni banca decide il proprio. Come riferimento prudente questa guida usa il 30% del reddito netto per la somma di tutte le rate mensili: oltre questa quota la Banca d'Italia considera vulnerabili le famiglie con reddito sotto la mediana. Con 1.269 € di rata servirebbero circa 4.230 € netti al mese (circa 3.630 € se una banca accettasse il 35%). Se oggi sei già al limite con il variabile, un rialzo di due punti ti porta oltre.

Facciamo un esempio: Marta e Luca hanno insieme 3.600 € netti al mese e nessun altro debito. La rata del variabile (1.038 €) pesa il 28,8% del reddito, un valore tranquillo. Ma con l'Euribor a +2 punti salirebbe a 1.269 €, il 35,2%: ben oltre il riferimento prudente del 30%. La rata del fisso (1.167 €) pesa il 32,4%: un po' sopra il riferimento, ma resta stabile. Per loro il fisso regge il test meglio del variabile, che va bene solo finché l'Euribor non sale. Se invece i redditi fossero 4.500 € netti, il variabile a +2 punti (28,2%) resterebbe sotto il 30% e il risparmio iniziale diventerebbe un argomento a favore. Per ripetere il test sulla tua offerta, con gli errori più comuni da evitare, c'è la guida allo stress test del mutuo.

Cosa è già successo: la rata variabile dal 2021

Il rischio non è teorico. Ricalcolando lo stesso mutuo con l'Euribor a 3 mesi (media mensile BCE) nei momenti estremi dal gennaio 2021:

• dicembre 2021, Euribor a −0,58%: rata di 720 €;
• novembre 2023, Euribor a 3,97%: rata di 1.189 €, circa 470 € in più (+65%) in meno di due anni.

Dopo la discesa dell'Euribor tra metà 2024 e il 2025, nel 2026 la rata è risalita da 972 € di gennaio a 1.038 € di settembre (circa +65 €), mentre la BCE alzava i tassi. Sono ricalcoli sull'intero capitale, non l'estratto conto di un mutuo reale che nel frattempo ha rimborsato capitale; la serie mese per mese è nell'Osservatorio Tassi.

Cap e floor: i paracadute del variabile

Cap: il tetto al tasso. Con un cap al 5% la rata del nostro mutuo non supererebbe mai 1.169 €, praticamente la rata del fisso di oggi (1.167 €). Il cap ha un prezzo, in genere uno spread più alto o una commissione, e può riguardare il tasso complessivo o solo l'indice, per tutta la durata o per i primi anni: chiedi il livello esatto e confronta il TAEG con quello dell'offerta senza cap.

Floor: il tasso minimo sotto cui la rata non scende, spesso 0%, applicato all'indice o al tasso complessivo. Oggi, con l'Euribor sopra il 2%, non incide; era rilevante finché l'Euribor a 3 mesi era negativo (nelle medie mensili fino a giugno 2022). È una clausola a favore della banca: controlla se c'è.

Nel calcolatore del mutuo variabile puoi impostare cap e floor e vedere subito la rata nel caso peggiore.

Il mutuo misto: una via di mezzo

Nel mutuo misto una parte della vita del finanziamento è a tasso fisso e il resto a variabile, oppure il contratto ti permette di cambiare tipo di tasso in date stabilite. Ha senso se l'incertezza riguarda soprattutto i primi anni, con una rata stabile mentre il reddito cresce, e se accetti il rischio variabile più avanti, quando il capitale da rimborsare sarà più basso.

Il rischio si sposta, non sparisce: quando parte la fase variabile la rata dipende dall'Euribor di quel momento. Simulalo con il calcolatore del mutuo misto e leggi come funziona davvero il tasso misto.

Non è una scelta per sempre: penali, surroga, rinegoziazione

Una convinzione diffusa e sbagliata dice che il fisso comporti penali di estinzione e il variabile no. Per i mutui di persone fisiche destinati all'acquisto o alla ristrutturazione dell'abitazione è nulla ogni penale di estinzione anticipata, totale o parziale, sia a tasso fisso sia a tasso variabile (art. 120-ter TUB). La regola vale per i contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi: per quelli precedenti verifica le condizioni del tuo. Puoi quindi rimborsare parte del capitale quando hai liquidità, anche per ridurre l'esposizione a un rialzo.

Puoi anche cambiare tipo di tasso più avanti con una surroga, gratuita per legge (art. 120-quater TUB), oppure chiedere alla tua banca di rinegoziare. Il limite è che il fisso lo otterrai al prezzo di quel momento: se parti dal variabile e passi al fisso dopo che i tassi sono saliti, bloccherai un tasso più alto di quello di oggi. Il variabile non è una scelta senza rimpianti.

Hai già un variabile e ti chiedi se passare al fisso adesso? A parità di spread il fisso parte da circa 1,1 punti di TAN in più (4,97% contro 3,835%, con l'IRS a 20 anni): su 150.000 € residui in 18 anni sono circa 90 € al mese (1.052 € contro 963 €). Passare ha senso se cerchi la certezza della rata, non se cerchi di risparmiare. Il discorso cambia se il tuo spread attuale è alto: allora conta il confronto con le offerte di mercato, come negli esempi della surroga.

Come decidere: i criteri

Il fisso è più adatto se:

• la rata a +2 punti (circa 1.270 € nel nostro esempio) non è sostenibile con il tuo reddito;
• non hai una riserva di liquidità per assorbire per anni un aumento di circa 230 € al mese;
• prevedi di restare nella casa per quasi tutta la durata e un budget certo vale più del risparmio atteso;
• il reddito è poco flessibile mentre le spese possono crescere.

Il variabile è più adatto se:

• potresti sostenere la rata a +2 punti per un periodo lungo senza tagliare le spese essenziali;
• prevedi di estinguere, rimborsare in parte o cambiare banca entro pochi anni: il premio pagato per il fisso (129 € al mese) sarebbe speso senza contropartita;
• sei disposto a seguire i tassi e a intervenire (surroga, rimborso parziale) se serve;
• trovi un'offerta con cap o con uno spread nettamente più basso di quello del fisso.

Se ti riconosci in entrambe le liste, il misto o il variabile con cap sono le vie di mezzo.

Cosa controllare nell'offerta prima di firmare

Il confronto parte dal prospetto informativo europeo (PIES) che la banca deve consegnarti, non dal tasso in pubblicità:

• Spread: quanto è e se resta fisso per tutta la durata (spread del mutuo);
• Indice: Euribor a 1, 3 o 6 mesi, come viene rilevato e ogni quanto si ricalcola la rata;
• Cap e floor: se ci sono e a quale livello;
• TAEG, non solo TAN: istruttoria, perizia, polizze e spese di incasso rata cambiano il costo reale; confronta offerte con stesso importo e stessa durata con il calcolatore TAEG;
• Durata: a parità di tasso una durata più lunga abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali (come scegliere la durata del mutuo);
• Per il fisso: a quale IRS è agganciato e in quale momento il tasso diventa definitivo.

Calcoli con ammortamento alla francese, spread indicativo dell'1,2% e nessuna spesa accessoria: sono simulazioni, non offerte. Euribor: media mensile BCE. IRS: stima dalla curva AAA della BCE. Per i valori più recenti consulta l'Osservatorio Tassi.