Matteo ha 37 anni, ingegnere a Milano. Sara ne ha 34 ed è coordinatrice di un asilo nido. Dopo tre anni di affitto, hanno trovato l'appartamento giusto: 260.000 euro in zona semi-periferica, con 60.000 di risparmio da impiegare come anticipo. Il mutuo che devono contrarre è di 200.000 euro su 25 anni. Davanti a sé hanno tre proposte bancarie — fisso integrale, variabile e misto — e vogliono capire, numeri alla mano, quale effettivamente conviene.
Punti chiave
- Un mutuo misto 10 anni fisso + 15 variabile su 200.000€ dà una rata iniziale di circa 1.048€/mese per il primo decennio
- Con l'Euribor 3M al 2,34% (BCE, 10 luglio 2026), nella fase variabile la rata scenderebbe a circa 1.021€/mese
- Se l'Euribor salisse al 4%, la rata nella seconda fase arriverebbe a circa 1.141€/mese — 93€ in più rispetto al fisso integrale
- Il misto batte il fisso integrale (114.400€ di interessi) se l'Euribor non supera il 3,30% nei prossimi 15 anni; perde contro il variabile integrale in quasi ogni scenario, ma offre in cambio 10 anni di certezza sulla rata
- Puoi replicare il calcolo per il tuo caso con il calcolatore mutuo misto
Il profilo del caso studio
| Dato | Valore |
|---|---|
| Valore immobile | 260.000 € |
| Anticipo disponibile | 60.000 € |
| Mutuo richiesto | 200.000 € |
| LTV (loan-to-value) | 76,9% |
| Durata | 25 anni (300 mesi) |
| Reddito netto combinato | ~4.300 €/mese |
| Formula | Misto: 10 anni fisso + 15 anni variabile |
Il LTV al 76,9% resta sotto la soglia dell'80% considerata spartiacque da molte banche italiane per le condizioni più favorevoli. Questo dettaglio ha permesso a Matteo e Sara di spuntare uno spread contenuto — lo stesso che useremo nei calcoli che seguono.
Come si calcola la rata nella fase fissa
Per il primo decennio la banca applica un tasso agganciato all'IRS a 10 anni, che al 10 luglio 2026 si attesta al 3,13% (fonte: BCE). Aggiungendo lo spread bancario concordato dello 0,80%, il tasso fisso effettivo del contratto risulta 3,93% annuo.
La formula che tutte le banche italiane usano per il piano di ammortamento è quella alla francese — rata costante, quota interessi decrescente, quota capitale crescente. Per la fase fissa, la rata si calcola sull'intera durata residua del mutuo (25 anni = 300 mesi):
$$rata = C \times \frac{r \cdot (1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$
Dove C = 200.000€, r = 3,93% ÷ 12 = 0,3275% mensile, n = 300 mesi.
Risultato: rata mensile di 1.048€ per i primi 120 mesi.
La fotografia dopo 10 anni di rate
Molti mutuatari si sorprendono scoprendo quanto capitale sia ancora da rimborsare a metà percorso. Il motivo è la struttura stessa dell'ammortamento alla francese: all'inizio quasi tutta la rata va in interessi, solo negli anni finali la quota capitale diventa preponderante.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Rata mensile fase fissa | 1.048 € |
| Totale versato in 10 anni (120 rate) | 125.760 € |
| Di cui: quota interessi | 68.160 € |
| Di cui: quota capitale | 57.600 € |
| Capitale residuo dopo 10 anni | 142.400 € |
Quei 142.400 euro sono il debito che Matteo e Sara si troveranno a gestire nella fase variabile. Non è poco: rappresenta ancora il 71,2% del capitale iniziale, e sarà la base su cui l'Euribor farà sentire il suo peso.
Cosa succede nella fase variabile
Dal mese 121, il tasso si aggancia all'Euribor a 3 mesi più lo spread bancario (1,20% nel contratto di Matteo e Sara). La seconda fase dura 15 anni (180 mesi) e parte sul capitale residuo di 142.400 euro.
L'Euribor 3M rilevato dalla BCE il 10 luglio 2026 è 2,34%. Aggiungendo lo spread, il tasso variabile di partenza sarebbe 3,54% — e la nuova rata mensile scenderebbe a circa 1.021€, cioè 27 euro in meno rispetto alla fase fissa.
Ma il futuro dell'Euribor è incerto. Simulare almeno tre scenari è il minimo per capire l'entità del rischio che si sta assumendo.
I tre scenari per la fase variabile
| Scenario | Euribor 3M | Tasso (spread 1,20%) | Rata mensile | Interessi fase 2 | Interessi totali |
|---|---|---|---|---|---|
| Scenario attuale | 2,34% | 3,54% | 1.021 € | 41.380 € | 109.540 € |
| Rialzo moderato | 3,00% | 4,20% | 1.068 € | 49.840 € | 118.000 € |
| Rialzo forte | 4,00% | 5,20% | 1.141 € | 62.980 € | 131.140 € |
Nello scenario peggiore simulato — Euribor al 4% — la rata salirebbe di 93 euro rispetto al fisso integrale, e gli interessi totali aumenterebbero di circa 17.000 euro rispetto al fisso puro. È uno scenario possibile ma non probabile nel breve termine: richiederebbe una BCE molto più restrittiva rispetto alla politica di allentamento in corso dall'autunno 2024.
Per simulare liberamente combinazioni di Euribor e spread diverse da quelle usate qui, il simulatore mutuo variabile permette di inserire qualsiasi tasso e osservare l'effetto sulla rata.
Il confronto completo: misto contro fisso e variabile
Il punto di forza di un caso studio è mettere a confronto le alternative sulla stessa base. Ecco cosa sarebbe costato lo stesso mutuo con formule diverse.
| Formula | Tasso applicato | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| Fisso integrale (3,93%) | IRS 10y 3,13% + spread 0,80% | 1.048 € fissi | 114.400 € |
| Misto 10F+15V — scenario attuale | 3,93% → 3,54% | 1.048 € → 1.021 € | 109.540 € |
| Misto 10F+15V — rialzo moderato | 3,93% → 4,20% | 1.048 € → 1.068 € | 118.000 € |
| Misto 10F+15V — rialzo forte | 3,93% → 5,20% | 1.048 € → 1.141 € | 131.140 € |
| Variabile integrale (3,54%*) | Euribor 2,34% + spread 1,20% | 1.005 € | 101.500 € |
* Il variabile integrale è calcolato ipotizzando il tasso costante per 25 anni — scenario del tutto improbabile, utile solo come limite inferiore di riferimento.
Le tre conclusioni pratiche:
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Il misto batte il fisso se l'Euribor rimane sotto circa il 3,30% nella seconda fase. Nella finestra luglio 2026, con l'Euribor a 2,34% e la BCE ancora in allentamento, lo scenario è plausibile — non certo.
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Il variabile integrale è sempre il più economico nelle simulazioni a tasso costante, ma trasferisce tutto il rischio sul mutuatario per 25 anni. Non è paragonabile: stai comprando incertezza, non risparmio.
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Il fisso integrale protegge nel caso di rialzo prolungato dei tassi, ed è l'unica formula che elimina il rischio di rata in crescita. Al 3,93% su 25 anni, 1.048€/mese garantiti per due decenni e mezzo hanno un valore che i numeri non catturano del tutto.
Gli errori che Matteo e Sara hanno quasi commesso
Confrontare tassi nominali senza il TAEG
La prima banca aveva presentato il mutuo misto come "tasso fisso 3,93%, poi variabile". Punto. Ma il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) aggregava anche 1.400 euro di spese di istruttoria, una polizza incendio-scoppio obbligatoria da 620 euro/anno e le spese di perizia. Inserendo tutto nel calcolatore TAEG con il valore reale dell'immobile, il costo effettivo del mutuo risultava circa 0,3 punti percentuali più alto del tasso nominale. Non irrilevante su 200.000 euro e 25 anni.
Valutare la fase variabile solo al tasso attuale
Nessun foglio informativo bancario mostrava la rata nello scenario Euribor al 4%. La banca era obbligata a fornire gli scenari di stress per il documento ESIS — il prospetto europeo standardizzato — ma Sara e Matteo avevano ricevuto solo il foglio pubblicitario. Simulare i tre scenari autonomamente ha cambiato la loro percezione del rischio.
Sottovalutare il capitale residuo dopo la fase fissa
La scoperta che dopo 10 anni di rate avrebbero ancora 142.400 euro di debito li ha sorpresi. Molte persone si aspettano di aver rimborsato circa la metà del capitale a metà del piano — in realtà, con l'ammortamento alla francese, la metà del capitale viene rimborsata ben oltre i due terzi della durata del mutuo. Per approfondire la meccanica sottostante, l'articolo Mutuo a tasso misto: come funziona davvero spiega anche come leggere il piano di ammortamento completo e le opzioni di switch.
Come replicare il calcolo per il tuo caso
Il calcolo fatto per Matteo e Sara segue sempre la stessa logica in tre passi:
Passo 1 — Fase fissa: prendi l'IRS con durata pari alla tua fase iniziale (IRS 5y, 10y, 15y) dal riepilogo tassi RateMaster, aggiungi lo spread bancario, e calcola la rata mensile sull'intera durata del mutuo.
Passo 2 — Capitale residuo: dopo N anni di rata fissa, quanto debito resta? Usa il calcolatore mutuo misto che calcola automaticamente il saldo al mese N del piano.
Passo 3 — Fase variabile: inserisci il capitale residuo, la durata rimanente e almeno tre valori di Euribor (attuale, +1%, +2%) nel simulatore variabile. Tre minuti di lavoro che evitano anni di sorprese.
La scelta di Matteo e Sara
Dopo aver simulato tutti gli scenari, Matteo e Sara hanno scelto il misto con 10 anni fisso. La motivazione era pragmatica: con il primo figlio in arrivo e le spese del prossimo decennio difficili da prevedere, la certezza di 1.048 euro al mese per 10 anni valeva più del risparmio ipotetico del variabile.
"Tra 10 anni avrò finito di pagare l'asilo, i bambini saranno grandi, potrò gestire una rata variabile," ha detto Sara. "Oggi ho bisogno di sapere cosa esce dal conto ogni mese."
È una risposta che ha poco a che fare con la finanza e molto con la vita reale. Ed è esattamente il ragionamento che dovrebbe guidare la scelta.
I tassi citati — IRS 10y al 3,13% ed Euribor 3M al 2,34% — sono i valori rilevati dalla BCE il 10 luglio 2026 e aggiornati automaticamente su RateMaster. I valori di spread bancario sono indicativi del mercato italiano alla stessa data: le condizioni effettive variano per banca, LTV, profilo del mutuatario e garanzie accessorie. Prima di sottoscrivere qualsiasi contratto di mutuo, confronta più offerte e, se necessario, consulta un consulente finanziario indipendente iscritto all'OCF (Organismo dei Consulenti Finanziari).