Preammortamento mutuo: come funziona e quanto costa davvero

Firmi il rogito il 3 del mese, la banca eroga il mutuo lo stesso giorno, e alla scadenza mensile ti arriva una prima rata "strana": solo interessi, nessun capitale rimborsato. Non è un errore della banca — è il preammortamento, una fase del mutuo che quasi nessuno legge nel contratto ma che tutti si trovano in busta.

Punti chiave

• Il preammortamento è il periodo iniziale del mutuo in cui la rata comprende solo gli interessi, senza rimborso di capitale
• Esistono due varianti: quello tecnico (pochi giorni o settimane, per allineare le date), quasi automatico, e quello contrattuale (mesi o anni, tipico dei mutui su immobili in costruzione)
• Ogni mese di preammortamento allunga di fatto la durata del finanziamento e aggiunge interessi che non contribuiscono a ridurre il debito
• Con un mutuo da 180.000 € al 4,15% fisso, 6 mesi di preammortamento contrattuale costano circa 3.735 € di interessi che non vedrai mai tornare come capitale rimborsato
• Gli interessi di preammortamento sono detraibili al 19% insieme a quelli ordinari, se il mutuo rispetta i requisiti prima casa (art. 15 TUIR)

Cos'è il preammortamento del mutuo

Nel gergo bancario italiano il preammortamento indica la finestra temporale che va dall'erogazione del mutuo all'inizio dell'ammortamento vero e proprio — cioè il piano di rientro del capitale, di solito calcolato con il metodo francese.

Durante questa finestra la banca ha già trasferito il denaro (o parte di esso), quindi maturano interessi. Ma il piano di rimborso rateale non è ancora partito. La quota capitale delle rate ordinarie, quindi, non c'è: paghi solo interessi, calcolati giorno per giorno sul capitale erogato.

Sembra un dettaglio contabile, ed è così quando il preammortamento dura una manciata di giorni. Diventa una voce di spesa concreta quando dura mesi — cosa che accade più spesso di quanto si creda, soprattutto se stai comprando una casa in costruzione, ristrutturando o accendendo un mutuo edilizio a stato avanzamento lavori (SAL).

Preammortamento tecnico vs contrattuale

Sono due animali diversi, anche se il nome è quasi uguale.

Preammortamento tecnico. È la finestra breve che serve a far coincidere la data della prima rata con una data "pulita" del mese, tipicamente il primo o l'ultimo giorno. Se ti eroghi il 12 gennaio e la prima rata cade il 1° marzo, il periodo dal 12 gennaio al 28 febbraio genera interessi che vengono conteggiati a parte, in una rata iniziale chiamata proprio "rata di preammortamento tecnico". Dura da pochi giorni a un mese e mezzo, e nella maggior parte dei casi non è negoziabile: dipende dalle convenzioni tecniche della banca.

Preammortamento contrattuale (o convenzionale). È una scelta esplicita del contratto: la banca eroga tutto o parte del capitale e concede un periodo — spesso da 6 a 24 mesi — durante il quale il mutuatario paga rate composte da soli interessi. È tipico per:

• Mutui su immobili in costruzione, dove la casa non è ancora agibile e la banca eroga il capitale in tranche legate agli stati avanzamento lavori
• Mutui per ristrutturazione importante, quando l'immobile non è abitabile fino a fine cantiere
• Mutui liquidità con destinazione specifica (es. avvio attività), dove si concede al debitore tempo prima di iniziare a rimborsare il capitale

Nel primo caso il preammortamento è quasi un obbligo tecnico; nel secondo e nel terzo è una leva contrattuale che ha un costo preciso — e che vale la pena valutare con freddezza.

Come si calcolano gli interessi di preammortamento

La formula è banale, ed è uno degli aspetti utili di capire perché rende immediato il confronto tra offerte.

Interessi di preammortamento = Capitale erogato × TAN × giorni / 365

Nel caso del preammortamento tecnico, il "capitale erogato" è l'intero importo del mutuo, mentre i "giorni" sono quelli tra la data di erogazione e la prima rata piena. Nel preammortamento contrattuale con erogazione a SAL, il capitale è quello effettivamente trasferito fino a quel momento — e cambia man mano che gli stati avanzamento vengono liquidati.

Vale la pena notare che i mutui italiani applicano quasi sempre il calcolo su base 365/365 per il preammortamento e su base 30/360 per l'ammortamento ordinario. Sono convenzioni diverse — la Banca d'Italia, nelle disposizioni sulla trasparenza (Provvedimento del 29 luglio 2009 e successivi aggiornamenti), richiede che entrambe siano dichiarate nel documento ESIS.

Un caso realistico con i tassi attuali

Partiamo da parametri di mercato aggiornati. A fine estate 2026 l'IRS a 20 anni della curva BCE si colloca intorno al 3,57%, mentre l'Euribor a 3 mesi è al 2,34% (dati BCE, luglio 2026 — controlla i valori aggiornati nel calcolatore mutuo a tasso fisso). Aggiungendo uno spread bancario competitivo di circa 0,6 punti percentuali, un mutuo prima casa a tasso fisso a 20 anni si può stipulare oggi intorno al 4,15% TAN.

Ipotizziamo:

Ora vediamo cosa succede se il contratto prevede un preammortamento contrattuale di 6 mesi (scenario tipico per una casa in avanzato stato di costruzione).

Interessi mensili durante il preammortamento: 180.000 × 4,15% / 12 = 622,50 €/mese

In tutti questi scenari la rata ordinaria da 1.105 € rimane identica, perché il piano di ammortamento successivo è calcolato sullo stesso importo iniziale. Il preammortamento è quindi, letteralmente, un sovrapprezzo rispetto al costo puro del mutuo.

Non è denaro buttato — hai avuto la disponibilità del capitale per acquistare o costruire — ma è denaro che non riduce di un euro il tuo debito. Per questo è importante trattarlo come una vera e propria voce di spesa iniziale, alla pari di tutte le voci da mettere in bilancio quando compri casa.

Preammortamento su tasso variabile: attenzione al rischio

Se il tuo mutuo è a tasso variabile, l'importo della rata di preammortamento cambia mese per mese seguendo l'Euribor. Con l'Euribor 3 mesi al 2,34% e uno spread di 1,20%, il TAN effettivo sarebbe oggi intorno al 3,54%. Ma se durante i 12 mesi di preammortamento l'Euribor risalisse anche solo di 50 punti base, la rata di soli interessi salirebbe da circa 531 €/mese a 606 €/mese — un incremento del 14% su una spesa che, ricordiamolo, non riduce il debito. Il simulatore Euribor permette di stressare questo scenario prima di firmare.

Quando (e se) conviene un preammortamento lungo

Distinguiamo due situazioni.

Il preammortamento tecnico non si sceglie, si subisce. Puoi al massimo negoziare la data di erogazione per farla cadere vicino all'inizio del mese e minimizzare i giorni "morti". La banca in genere accoglie senza problemi la richiesta, perché per lei fa poca differenza.

Il preammortamento contrattuale è invece una scelta, e va valutato con attenzione. Ha senso quando:

• Stai costruendo o ristrutturando un immobile in cui abiterai solo a fine lavori. In questo caso l'alternativa non è "mutuo senza preammortamento" ma "mutuo con erogazione in un'unica soluzione" — che spesso non è nemmeno possibile perché la banca vuole vedere lo stato di avanzamento prima di sbloccare le tranche
• Stai pagando ancora un affitto e non riesci a sostenere contemporaneamente rata piena + affitto. Il preammortamento riduce l'esborso mensile nella fase di transizione, in cambio di un costo aggiuntivo
• Hai un reddito atteso in crescita imminente (es. fine tirocinio, inizio di una nuova attività) e ti serve un buffer di 6-12 mesi con rate ridotte

Non conviene quando è la banca a spingere per un preammortamento lungo per "farti stare più tranquillo": in quel caso stai pagando un servizio che non ti serve. E non conviene se pensi di rimborsare rapidamente il mutuo — perché più tardi inizi l'ammortamento, più tardi cominci a ridurre il debito su cui maturano gli interessi ordinari.

Aspetti fiscali: la parte che fa risparmiare

Per le persone fisiche, gli interessi passivi pagati durante il preammortamento del mutuo prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, esattamente come quelli ordinari. Il tetto complessivo rimane 4.000 € annui di interessi (760 € annui di detrazione massima), sommando preammortamento e rate ordinarie dello stesso anno fiscale.

Attenzione a due condizioni pratiche:

1. La detrazione si può iniziare a usare dall'anno in cui l'immobile diventa dimora abituale, non prima. Se il preammortamento copre il periodo di costruzione e la casa non è ancora agibile, gli interessi di quel periodo si possono detrarre in un'unica soluzione l'anno di ingresso — purché entro due anni dalla stipula del mutuo (art. 15, comma 1-ter, TUIR e circolari Agenzia delle Entrate)
2. Serve la quietanza bancaria che distingua chiaramente gli interessi di preammortamento da quelli ordinari, perché il regime tecnico è formalmente diverso

Chiedi alla banca una certificazione dettagliata prima della dichiarazione: molte banche unificano le voci nel documento annuale, ma su richiesta rilasciano il dettaglio necessario.

Cosa controllare nel contratto prima di firmare

Il preammortamento è una delle sezioni del contratto meno commentate in fase di trattativa. Ecco le voci su cui vale la pena chiedere chiarimenti espliciti al funzionario:

• Durata esatta in giorni, non "circa un mese". Con TAN al 4%, ogni settimana extra su 180.000 € costa circa 138 €
• Convenzione di calcolo (365/365 o 360/360): differenze piccole ma cumulate su periodi lunghi diventano visibili
• Modalità di erogazione: se è a SAL, chiedi il piano preciso delle tranche e come vengono calcolati gli interessi in caso di ritardi nei lavori
• Trattamento in caso di estinzione anticipata: se rimborsi il mutuo durante il preammortamento, gli interessi già maturati sono dovuti ma non ci sono penali per i privati sui mutui prima casa (Legge Bersani, D.L. 7/2007). Se invece l'estinzione è a metà preammortamento su un mutuo con destinazione diversa dalla prima casa, verifica cosa prevede il contratto
• Impatto sul TAEG: gli interessi di preammortamento devono essere inclusi nel calcolo del TAEG dichiarato nel documento ESIS. Se non lo sono, la banca sta sottostimando il costo reale — usa il calcolo TAEG per verificare in autonomia

Un errore comune: confondere preammortamento e periodo di grazia

Nella comunicazione commerciale delle banche si trovano spesso espressioni come "prime rate agevolate" o "periodo di rodaggio". Attenzione: sotto queste etichette possono nascondersi due cose molto diverse.

Il preammortamento vero e proprio prevede solo interessi, zero capitale. Il periodo di grazia (o "moratoria iniziale") può invece prevedere rate ridotte con una piccola quota capitale, oppure la sospensione totale dei pagamenti per un periodo, con interessi che si accumulano e vengono spalmati sulle rate successive.

Il secondo caso è quello in cui bisogna alzare la guardia: gli interessi che si accumulano e si "capitalizzano" nella rata futura rischiano di generare anatocismo mascherato — cosa che in Italia è regolata da limiti stringenti (art. 120 TUB, come riformato dal D.Lgs. 342/1999 e dalla delibera CICR 2016). Chiedi sempre alla banca di distinguere per iscritto quale delle due meccaniche si applica al tuo contratto.

Portare il tema al tavolo giusto

Il preammortamento non è né un trucco della banca né un accessorio ininfluente: è una fase del mutuo con regole precise, un costo calcolabile e un impatto fiscale gestibile — a patto di sapere cosa firmi.

Se stai valutando un mutuo con preammortamento contrattuale lungo, il passo utile è simulare tre scenari con il calcolatore mutuo a tasso fisso o il simulatore Euribor: rata ordinaria pura, rata ordinaria + costo del preammortamento come "sovrapprezzo" spalmato, e confronto con l'ipotesi di stipulare il mutuo in un secondo momento (a lavori più avanzati) rinunciando al preammortamento ma perdendo eventualmente il tasso attuale.

I numeri, in questi casi, valgono più di qualsiasi rassicurazione al telefono.

I valori dei tassi citati nell'articolo si riferiscono ai dati di mercato pubblicati dalla BCE nel luglio 2026 e sono indicativi. Prima di sottoscrivere un mutuo con preammortamento contrattuale è consigliabile richiedere il documento ESIS a più istituti e, quando possibile, confrontare le simulazioni con un consulente iscritto all'OCF (Organismo dei Consulenti Finanziari).