Preammortamento mutuo: come funziona e quanto costa davvero

Firmi il rogito il 3 del mese, la banca eroga il mutuo lo stesso giorno, e alla scadenza mensile ti arriva una prima rata "strana": solo interessi, nessun capitale rimborsato. Non è un errore della banca — è il preammortamento, una fase del mutuo che quasi nessuno legge nel contratto ma che tutti si trovano in busta.

Punti chiave

• Il preammortamento è il periodo iniziale del mutuo in cui la rata comprende solo gli interessi, senza rimborso di capitale
• Esistono due varianti: quello tecnico (pochi giorni o settimane, per allineare le date), quasi automatico, e quello contrattuale (mesi o anni, tipico dei mutui su immobili in costruzione)
• Ogni mese di preammortamento allunga di fatto la durata del finanziamento e aggiunge interessi che non contribuiscono a ridurre il debito
• Con un mutuo da 180.000 € al 4,97% fisso, 6 mesi di preammortamento contrattuale costano circa 4.470 € di interessi che non vedrai mai tornare come capitale rimborsato
• Gli interessi di preammortamento possono rientrare nella detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa (art. 15 TUIR), ma il regime cambia se il mutuo è per l'acquisto (tetto di 4.000 € di interessi l'anno) o per la costruzione (tetto di 2.582,28 €): verifica quale si applica al tuo caso

Cos'è il preammortamento del mutuo

Nel gergo bancario italiano il preammortamento indica la finestra temporale che va dall'erogazione del mutuo all'inizio dell'ammortamento vero e proprio — cioè il piano di rientro del capitale, di solito calcolato con il metodo francese.

Durante questa finestra la banca ha già trasferito il denaro (o parte di esso), quindi maturano interessi. Ma il piano di rimborso rateale non è ancora partito. La quota capitale delle rate ordinarie, quindi, non c'è: paghi solo interessi, calcolati giorno per giorno sul capitale erogato.

Sembra un dettaglio contabile, ed è così quando il preammortamento dura una manciata di giorni. Diventa una voce di spesa concreta quando dura mesi — cosa che accade più spesso di quanto si creda, soprattutto se stai comprando una casa in costruzione, ristrutturando o accendendo un mutuo edilizio a stato avanzamento lavori (SAL).

Preammortamento tecnico vs contrattuale

Sono due animali diversi, anche se il nome è quasi uguale.

Preammortamento tecnico. È la finestra breve che serve a far coincidere la data della prima rata con una data "pulita" del mese, tipicamente il primo o l'ultimo giorno. Se ti eroghi il 12 gennaio e la prima rata cade il 1° marzo, il periodo dal 12 gennaio al 28 febbraio genera interessi che vengono conteggiati a parte, in una rata iniziale chiamata proprio "rata di preammortamento tecnico". Dura da pochi giorni a un mese e mezzo, e nella maggior parte dei casi non è negoziabile: dipende dalle convenzioni tecniche della banca.

Preammortamento contrattuale (o convenzionale). È una scelta esplicita del contratto: la banca eroga tutto o parte del capitale e concede un periodo — spesso da 6 a 24 mesi — durante il quale il mutuatario paga rate composte da soli interessi. È tipico per:

• Mutui su immobili in costruzione, dove la casa non è ancora agibile e la banca eroga il capitale in tranche legate agli stati avanzamento lavori
• Mutui per ristrutturazione importante, quando l'immobile non è abitabile fino a fine cantiere
• Mutui liquidità con destinazione specifica (es. avvio attività), dove si concede al debitore tempo prima di iniziare a rimborsare il capitale

Nel primo caso il preammortamento è quasi un obbligo tecnico; nel secondo e nel terzo è una leva contrattuale che ha un costo preciso — e che vale la pena valutare con freddezza.

Come si calcolano gli interessi di preammortamento

La formula è banale, ed è uno degli aspetti utili di capire perché rende immediato il confronto tra offerte.

Interessi di preammortamento = Capitale erogato × TAN × giorni / 365

Nel caso del preammortamento tecnico, il "capitale erogato" è l'intero importo del mutuo, mentre i "giorni" sono quelli tra la data di erogazione e la prima rata piena. Nel preammortamento contrattuale con erogazione a SAL, il capitale è quello effettivamente trasferito fino a quel momento — e cambia man mano che gli stati avanzamento vengono liquidati.

Vale la pena notare che per il preammortamento e per l'ammortamento ordinario possono valere convenzioni di calcolo diverse: per esempio giorni effettivi su anno civile (365/365) oppure mesi da 30 giorni su anno di 360 (30/360). Le disposizioni di Banca d'Italia sulla trasparenza (bancaditalia.it) prevedono che le condizioni economiche del finanziamento, comprese le modalità di calcolo degli interessi, siano indicate nei documenti informativi e nel contratto: chiedi quale convenzione si applica al tuo caso.

Un caso con i tassi di ottobre 2026

Partiamo da parametri di mercato aggiornati. Il 7 ottobre 2026 l'IRS a 20 anni (stima dalla curva AAA della BCE) è al 3,77%, mentre l'Euribor a 3 mesi, media di settembre 2026 (BCE), è al 2,635%: i valori aggiornati sono nell'osservatorio tassi. Aggiungendo uno spread bancario di 1,20 punti percentuali (ipotesi illustrativa), un mutuo a tasso fisso a 20 anni risulta intorno al 4,97% TAN; puoi simulare il tuo caso con il calcolatore mutuo a tasso fisso.

Ipotizziamo:

Ora vediamo cosa succede se il contratto prevede un preammortamento contrattuale di 6 mesi (uno scenario plausibile per una casa in avanzato stato di costruzione).

Interessi mensili durante il preammortamento: 180.000 × 4,97% / 12 = 745,50 €/mese

In tutti questi scenari la rata ordinaria da 1.185 € rimane identica, perché il piano di ammortamento successivo è calcolato sullo stesso importo iniziale. Il preammortamento è quindi, letteralmente, un sovrapprezzo rispetto al costo puro del mutuo.

Non è denaro buttato — hai avuto la disponibilità del capitale per acquistare o costruire — ma è denaro che non riduce di un euro il tuo debito. Per questo è importante trattarlo come una vera e propria voce di spesa iniziale, alla pari di tutte le voci da mettere in bilancio quando compri casa.

Preammortamento su tasso variabile: attenzione al rischio

Se il tuo mutuo è a tasso variabile, l'importo della rata di preammortamento cambia seguendo l'Euribor. Con l'Euribor a 3 mesi al 2,635% (media di settembre 2026) e uno spread di 1,20%, il TAN sarebbe intorno al 3,84%, cioè circa 575 € al mese di soli interessi su 180.000 €. Il rischio non è teorico: dopo i rialzi dei tassi BCE di giugno e settembre 2026, la media mensile dell'Euribor a 3 mesi è passata dal 2,028% di gennaio al 2,635% di settembre, circa 91 € in più al mese di soli interessi sullo stesso capitale. Se durante i 12 mesi di preammortamento l'Euribor salisse di altri 50 punti base, la rata di soli interessi passerebbe da circa 575 a circa 650 €/mese — un incremento del 13% su una spesa che, ricordiamolo, non riduce il debito. Il simulatore Euribor permette di stressare questo scenario prima di firmare.

Quando (e se) conviene un preammortamento lungo

Distinguiamo due situazioni.

Il preammortamento tecnico non si sceglie, si subisce. Puoi al massimo negoziare la data di erogazione per farla cadere vicino all'inizio del mese e minimizzare i giorni "morti". La banca in genere accoglie senza problemi la richiesta, perché per lei fa poca differenza.

Il preammortamento contrattuale è invece una scelta, e va valutato con attenzione. Ha senso quando:

• Stai costruendo o ristrutturando un immobile in cui abiterai solo a fine lavori. In questo caso l'alternativa non è "mutuo senza preammortamento" ma "mutuo con erogazione in un'unica soluzione" — che spesso non è nemmeno possibile perché la banca vuole vedere lo stato di avanzamento prima di sbloccare le tranche
• Stai pagando ancora un affitto e non riesci a sostenere contemporaneamente rata piena + affitto. Il preammortamento riduce l'esborso mensile nella fase di transizione, in cambio di un costo aggiuntivo
• Hai un reddito atteso in crescita imminente (es. fine tirocinio, inizio di una nuova attività) e ti serve un buffer di 6-12 mesi con rate ridotte

Non conviene quando è la banca a spingere per un preammortamento lungo per "farti stare più tranquillo": in quel caso stai pagando un servizio che non ti serve. E non conviene se pensi di rimborsare rapidamente il mutuo — perché più tardi inizi l'ammortamento, più tardi cominci a ridurre il debito su cui maturano gli interessi ordinari.

Aspetti fiscali: cosa si può detrarre e cosa verificare

Gli interessi di preammortamento sono interessi passivi sul mutuo: per questo possono rientrare nella detrazione IRPEF del 19% prevista per l'abitazione principale (art. 15 del TUIR). Il regime, però, cambia a seconda dello scopo del mutuo:

• Mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale (art. 15, comma 1, lettera b): la detrazione è del 19% su un massimo di 4.000 € di interessi e oneri accessori all'anno, quindi fino a 760 €. Il tetto riguarda tutti gli interessi dell'anno: quelli di preammortamento si sommano a quelli delle rate ordinarie pagate nello stesso anno. Valgono i requisiti prima casa, tra cui l'adibizione dell'immobile ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto
• Mutuo per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale (art. 15, comma 1-ter, e D.M. 311/1999): è un regime distinto, con un tetto più basso (19% su un massimo di 2.582,28 € di interessi all'anno) e condizioni sui tempi: il mutuo va stipulato nei sei mesi precedenti o nei diciotto successivi all'inizio dei lavori e l'immobile deve diventare abitazione principale dopo la fine dei lavori, entro i termini previsti. Il tetto da 4.000 € dell'acquisto non si applica

Quale dei due regimi vale per te dipende dallo scopo del mutuo, non dal fatto che ci sia o meno il preammortamento: un mutuo per comprare da un'impresa una casa ancora in costruzione è di norma un mutuo di acquisto; un mutuo per costruire in proprio è un mutuo di costruzione. Per le ristrutturazioni valgono regole proprie. Nel dubbio, verifica con un CAF prima di impostare il piano.

La detrazione si calcola sugli interessi pagati in ciascun anno d'imposta e per documentarla serve la certificazione degli interessi rilasciata dalla banca. Chiedi che distingua gli interessi di preammortamento da quelli ordinari: molte banche unificano le voci nel documento annuale, ma su richiesta rilasciano il dettaglio necessario. Requisiti ed esempi di dichiarazione sono nella guida alla detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa; per i casi di costruzione o ristrutturazione consulta anche l'area Casa dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa controllare nel contratto prima di firmare

Il preammortamento è una delle sezioni del contratto meno commentate in fase di trattativa. Ecco le voci su cui vale la pena chiedere chiarimenti espliciti al funzionario:

• Durata esatta in giorni, non "circa un mese". Con il TAN al 4,97%, ogni settimana extra su 180.000 € costa circa 172 €
• Convenzione di calcolo (365/365 o 30/360): differenze piccole ma cumulate su periodi lunghi diventano visibili
• Modalità di erogazione: se è a SAL, chiedi il piano preciso delle tranche e come vengono calcolati gli interessi in caso di ritardi nei lavori
• Trattamento in caso di estinzione anticipata: se rimborsi il mutuo durante il preammortamento, gli interessi già maturati sono dovuti. Per i mutui di persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di un'abitazione non sono previste penali (art. 120-ter TUB; Legge Bersani, D.L. 7/2007). Per un mutuo di costruzione o con altra destinazione, verifica cosa prevede il contratto
• Impatto sul TAEG: gli interessi di preammortamento devono essere inclusi nel calcolo del TAEG indicato nel PIES (il prospetto informativo europeo standardizzato). Se non lo sono, il TAEG sottostima il costo reale — usa il calcolo TAEG per verificare in autonomia

Un errore comune: confondere preammortamento e periodo di grazia

Nella comunicazione commerciale delle banche si trovano spesso espressioni come "prime rate agevolate" o "periodo di rodaggio". Attenzione: sotto queste etichette possono nascondersi due cose molto diverse.

Il preammortamento vero e proprio prevede solo interessi, zero capitale. Il periodo di grazia (o "moratoria iniziale") può invece prevedere rate ridotte con una piccola quota capitale, oppure la sospensione totale dei pagamenti per un periodo, con interessi che si accumulano e vengono spalmati sulle rate successive.

Il secondo caso è quello in cui bisogna alzare la guardia: gli interessi che si accumulano senza essere pagati e vengono poi sommati al capitale o spalmati sulle rate successive aumentano il costo del mutuo, e in Italia la capitalizzazione degli interessi è regolata da limiti precisi (art. 120 TUB e relative disposizioni del CICR). Chiedi sempre alla banca di distinguere per iscritto quale delle due meccaniche si applica al tuo contratto e di mostrarti l'effetto sul piano di ammortamento.

Portare il tema al tavolo giusto

Il preammortamento non è né un trucco della banca né un accessorio ininfluente: è una fase del mutuo con regole precise, un costo calcolabile e un impatto fiscale gestibile — a patto di sapere cosa firmi.

Se stai valutando un mutuo con preammortamento contrattuale lungo, il passo utile è simulare tre scenari con il calcolatore mutuo a tasso fisso o il simulatore Euribor: rata ordinaria pura, rata ordinaria + costo del preammortamento come "sovrapprezzo" spalmato, e confronto con l'ipotesi di stipulare il mutuo in un secondo momento (a lavori più avanzati) rinunciando al preammortamento ma perdendo eventualmente il tasso attuale.

I numeri, in questi casi, valgono più di qualsiasi rassicurazione al telefono.

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Euribor: media mensile BCE (3 mesi, settembre 2026: 2,635%). IRS: stima dalla curva dei tassi AAA della BCE (20 anni, 7 ottobre 2026: 3,77%). Lo spread dell'esempio è un'ipotesi illustrativa. Prima di sottoscrivere un mutuo con preammortamento contrattuale richiedi il PIES (prospetto informativo europeo standardizzato) a più istituti e confronta le simulazioni.

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